Na kanwie ostatniej nowelizacji ostatnio często spotykam się z takim pytaniem: czy w przypadku podjęcia w terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu uchwały, o jakiej mowa w art. 26 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w dalszym ciągu istnieje wspólnota mieszkaniowa ? Sprawcą zamieszania jest przepis art. 26 ust. 2 usm zgodnie, z którym w terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio art. 27 usm. W związku z…
-
-
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz.5 – uwłaszczenie najemców
Kolejnym elementem wprowadzonym nowelizacją obowiązującą od 9 września br. jest art. 48 usm w nowym brzmieniu, który to przepis przywraca możliwość uwłaszczania najemców. Wyjątkowo przytoczę cały ten przepis po to aby można było zrozumieć ile może spowodowań zamieszania: „Na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, jeżeli najemca był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia, spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu, po spełnieniu warunków o których niżej.” Różnica ww. części normy do przepisu obowiązującego poprzednio polega na wyraźnym wskazaniu, że najemca był uprawniony do korzystania z…
-
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz. 3 – zarząd nieruchomościami wspólnymi
Czas pędzi, ustawa została już opublikowana w Dzienniku Ustaw 25.08.2017r. pod poz. Nr 1596 co oznacza, że wejdzie w życie 9 września 2017r. Dzisiaj zajmę się kwestią zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni. Do tej pory temat ten rodził sporo problemów, doczekaliśmy się kilku sprzecznych orzeczeń Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego. Pisałem już o tym kilkakrotnie. W ustawie była luka, która powodowała liczne spory na temat wpływu właścicieli lokali na zarządzanie, było nie było ich własnością. Orzecznictwo to raz uznawało, że górę bierze przepis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jako szczególny, przesądzający w tym przypadku o reżimie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to znowu twierdzono, że zgodnie z Kodeksem cywilnym wymagana…
-
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz. 2 – ustanie członkostwa
Było o uzyskaniu członkostwa to czas na słów kilka o jego ustaniu. Tutaj też rewolucja. Od dnia wejścia w życie nowelizacji nie będą miały w spółdzielniach mieszkaniowych zastosowania, przepisy Prawa spółdzielczego dotyczące wystąpienia ze spółdzielni, wykluczenia ze spółdzielni i wykreślenia z rejestru członków. Za odejście od stosowania ww. zasad, ustawodawca w zasadnie nie zaproponował nic w zamian. Innymi słowy dość mocno utrwalił członkostwo. Założenia może były słuszne, ale czy na pewno to co wyszło finalnie jest korzystne ? Oceńcie sami. Przypomnijmy dla porządku, że wykluczenie członka ze spółdzielni mogło do tej pory nastąpić w wypadku, gdy z jego winy umyślnej lub z powodu rażącego niedbalstwa dalsze pozostawanie w spółdzielni nie…
-
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz. 1 – nabycie członkostwa
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stała się faktem. Ustawa z 20.07.2017r. podpisana przez Prezydenta czeka na publikację. Należy zatem się spodziewać wejścia jej w życie ok. połowy września. To chyba największa rewolucja w spółdzielczości mieszkaniowej przynajmniej na przestrzeni 11-u lat, mojej praktyki zawodowej z tą dziedziną prawa. Niestety w mojej ocenie jest to kolejny bubel prawny, który może spowodować więcej zamieszania niż słynna „nowela lipcowa” z 2007. Zmian jest kilkadziesiąt i część z nich niesie bardzo poważne konsekwencje. Postanowiłem więc rozpocząć cykl wpisów na temat tej nowelizacji. Zastrzegam, że są to moje przemyślenia i moje osobiste opinie, które może zweryfikować orzecznictwo a spodziewam się, że rozkwitnie tak jak po wspomnianej…
-
Co nas czeka w spółdzielczości mieszkaniowej ?
Dzisiejszy wpis może mało merytoryczny ale po prostu nie mogę się powstrzymać. Raczej do tej pory nie zajmowałem się komentowaniem projektów ale w obecnych czasach ustawy uchwala się dość szybko więc się pokuszę. Przeglądam sobie projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy prawo spółdzielcze i niestety widzę, że znowu za projektowanie zmian zabierają się osoby, które albo nigdy nie miały styczności ze spółdzielniami mieszkaniowymi albo miały styczność ze spółdzielnią jednobudynkową. Co gorsza obawiam się, że wiedzę o działalności spółdzielni projektodawcy czerpią chyba z patologii nagłaśnianych przez media. Z takiego wrzucania wszystkich do jednego worka powstają potem takie cudeńka. Czy na prawdę nikt nie dostrzega, że np. wprowadzone już przed…
-
O bezpieczeństwie informacji słów kilka.
ABI ADO ASI itp. ….. to dla niektórych czarna magia. W ostatnim czasie zaobserwowałem pewną „psychozę” dotyczącą problemu ochrony danych osobowych. W związku ze zmianą przepisów wiele firm szkoleniowych zwietrzyło biznes i rozpoczęło „nabór” na jak twierdzą obowiązkowe szkolenia. Nawet do mnie zadzwoniła Pani z propozycją nie do odrzucenia, usiłując mi wmówić, że radca prawny ma teraz obowiązek odbycia szkolenia w zakresie danych osobowych. Niestety podstawy prawnej powołać już nie potrafiła. Podobnie sprawa ma się z Administratorem Bezpieczeństwa Informacji (ABI) szereg firm świadczących tego typu usługi usiłuje przekonać o obligatoryjności tego rozwiązania. Otóż informuję wszystkich zainteresowanych, że powołanie ABI na dzień dzisiejszy nie jest obowiązkowe. Jak to powiedział jeden z…
-
Przełomowe orzeczenie w sprawie kaucji !
Ostatnio ilość obowiązków nie pozwalała mi na regularne wpisy na blogu ale z uwagi na tak ważne wydarzenie muszę wygospodarować chwilę na te dwa zdania. Dzisiaj w Sądzie Najwyższym po rekordowo długiej, bo ponad 1,5 godzinnej naradzie zapadło przełomowe moim zdaniem orzeczenie. Mianowicie Sąd Najwyższy uznał, że przy zwrocie kaucji, o którym mowa w art. 48 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyłączona została waloryzacja na podstawie art. 358 ze zn 1§ 3 Kodeksu Cywilnego. Więcej szczegółów jak tylko otrzymam uzasadnienie.
-
Zarząd powierzony – kolejne rozdanie
No i mamy kolejną odsłonę w sztuce interpretacji zasad zarządu powierzonego, który sprawuje Spółdzielnia z mocy prawa, jeśli nie doszło do zmiany reżimu zarządu nieruchomością wspólną. Zwrot wydarzeń zafundował nam Sąd Najwyższy w dniu wczorajszym.(1) Mianowicie w swoim orzeczeniu przyjął, że spółdzielnia mieszkaniowa sprawująca zarząd powierzony nie musi mieć zgody wszystkich właścicieli lokali by dokonywać czynności przekraczających zwykły zarząd. Orzeczenie to wsparło moje zdanie w tej sprawie, które prezentowałem już niejednokrotnie, a które niestety zostało zdyskredytowane przez ostatnie orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Stwierdził on bowiem w 2012r., że wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, bez potrzeby…
-
Charakter uprawnienia do lokalu socjalnego.
Roszczenie dotyczące lokalu socjalnego ma charakter majątkowy. Wskazuje na to jednoznacznie orzecznictwo. W postanowieniu Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 8 stycznia 2009 r. (I CZ 112/2008 czytamy: „w sprawach o eksmisję z lokalu mieszkalnego nie ma podstaw do odrębnego uwzględniania wartości sporu (zaskarżenia) w części dotyczącej uprawnienia do lokalu socjalnego. Jeżeli więc powód dochodzi opróżnienia lokalu mieszkalnego, to sprawa ma – także wtedy, gdy sąd jest obowiązany orzec co do uprawnienia do lokalu socjalnego – charakter majątkowy, nie wyłączając części dotyczącej tego orzeczenia, i stosują się do niej, również w tej części, przepisy o obliczaniu wartości przedmiotu sporu (zaskarżenia) w sprawach o wydanie„. Podobnie w postanowieniu Sądu Najwyższego…
