Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz. 2 – ustanie członkostwa

Było o uzyskaniu członkostwa to czas na słów kilka o jego ustaniu. Tutaj też rewolucja. Od dnia wejścia w życie nowelizacji nie będą miały w spółdzielniach mieszkaniowych zastosowania, przepisy Prawa spółdzielczego dotyczące wystąpienia ze spółdzielni, wykluczenia ze spółdzielni i wykreślenia z rejestru członków.

Za odejście od stosowania ww. zasad, ustawodawca w zasadnie nie zaproponował nic w zamian. Innymi słowy dość mocno utrwalił członkostwo. Założenia może były słuszne, ale czy na pewno to co wyszło finalnie jest korzystne ? Oceńcie sami.

Przypomnijmy dla porządku, że wykluczenie członka ze spółdzielni mogło do tej pory nastąpić w wypadku, gdy z jego winy umyślnej lub z powodu rażącego niedbalstwa dalsze pozostawanie w spółdzielni nie dało się pogodzić z postanowieniami statutu spółdzielni lub dobrymi obyczajami. Członek niewykonujący obowiązków statutowych z przyczyn przez niego niezawinionych mógł być natomiast wykreślony z rejestru członków spółdzielni.

W nowym stanie prawnym członkostwo ustaje:

  • wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
  • zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
  • zbycia odrębnej własności lub udziału w tym prawie
  • zbycia ekspektatywy własności lub udziału w tym prawie
  • rozwiązania umowy o budowę lokalu
  • zbycia ekspektatywy własności lub udziału w tym prawie

Uwaga ! ustanie członkostwa następuje dopiero w wypadku utraty wszystkich tytułów prawnych (wliczając również garaże) w danej spółdzielni.

Wyżej wymienione ustanie następuje z mocy prawa, wydaje się, że trzeba to jakoś  stwierdzić dla tak lubianego przeze mnie porządku w papierach. Podobnie jak przy nabyciu może to być zapis w protokole z posiedzenia zarządu bądź ewentualnie uchwała, która jednak nie będzie kreowała żadnego stanu prawnego, stąd może lepiej przyjąć rozwiązanie pierwsze.

Ciekawe rozwiązanie ustawodawca znalazł dla członków założycieli.  Otóż ich członkostwo ustaje z mocy prawa, jeżeli w ciągu trzech lat od chwili wpisania spółdzielni do KRS spółdzielnia nie ustanowi na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa, prawa odrębnej własności lokalu lub nie dojdzie do zawarcia umowy o budowę lokalu. Konia z rzędem temu kto powie co z członkami założycielami aktualnymi. Przepis może i sugeruje, że będzie on dotyczył spraw na przyszłość ale nie byłbym takim optymistą. Tylko kiedy ustaje to prawo ? 10 lat temu 5 a może z chwilą wejścia w życie ustawy ? a może w terminie 3 lat od jej wejścia w życie ? Trudno powiedzieć 🙂 Przepisy przejściowe milczą na ten temat.

Mam nadzieję, że jakiś członek założyciel pokusi się o powództwo o ustalenie i sprawa znajdzie finał w orzeczeniu sądu. Nie mniej jednak myślę sobie, że bezpiecznie będzie uznać, że członkostwo członka założyciela w takim przypadku ustało z chwilą wejścia w życie nowelizacji. Dlaczego ? A tego tutaj nie napiszę. Nie chcę tworzyć poradnika dla tych co lubią utrudniać życie spółdzielniom. Bo jak to już kilka razy mi zarzucono jestem po ciemnej stronie mocy gdyż doradzam spółdzielniom 🙂

Pojawia się jeszcze problem małżonków. Do tej pory członkiem mógł być małżonek choćby spółdzielcze prawo do lokalu albo odrębne prawo własności przysługiwało tylko jednemu małżonkowi teraz prawo musi przysługiwać im wspólnie. Należało by zatem oczekiwać, że ci małżonkowie, którzy są członkami a prawo do lokalu nie jest wspólne z mocy ustawy tracą członkostwo. Chyba jednak go nie tracą.

Dlaczego „chyba”. Przepis przejściowy stanowi tak: „Członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu oraz któremu nie przysługuje roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, TRACI Z TYM DNIEM członkostwo w spółdzielni”

Ustawodawca zapomniał o małżonkach ? O członkach założycielach chyba też mógł tutaj coś napisać.

Kolejny problem to osoby, które posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, znajdującego się w budynku położonym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. Sąd Najwyższy przyjął, że tak na prawdę to nie mają oni tego prawa a jedynie jego ekspektatywę. Tym samym nie ma możliwości założenia księgi wieczystej dla takiego lokalu a w kontekście nowelizacji należy przyjąć, że osoby te automatycznie tracą członkostwo.

Działy członkowskie w spółdzielniach będą miały trochę pracy a obsługa prawna twardy orzech do zgryzienia.

Kwestią związaną z omawianą dzisiaj problematyką są też przepisy o wygaśnięciu praw z powodu nieuiszczania opłat, unieważnienie małżeństwa czy też rozwodu. Jest to jednak tematyka na odrębny wpis.

Członkostwo ustaje również w chwili powstania wspólnoty zarządzanej na zasadach ustawy o własności lokali. Ten przepis była akurat potrzebny i oczekiwany. Jest jednak pewne ale logiczne. Przepis ten odsyła do odpowiedniego stosowania art.108b Prawa spółdzielczego. Co , jak, po co, dlaczego ? Niewiem. Nie rozwijam tego tematu. Dociekliwi niech sobie sami przeczytają ten artykuł i spróbują naleźć sens jego stosowania w tej sytuacji. Czekam na propozycje 🙂

Oczywiście niezmienne pozostaje ustanie członkostwa z chwilą śmierci.

Ktoś zapyta: a co z wypowiedzeniem ? tam gdzie członkostwo jest z mocy prawa czyli automatyczne to oczywiście nie ma. Wypowiedzieć  członkostwo może właściciel, najemca i ….założyciel spółdzielni.

This entry was posted in Bez kategorii, Ciekawostki, Członkowie, Nowości, zmiany w przepisach and tagged , , , , , , , . Bookmark the permalink.

36 Responses to Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz. 2 – ustanie członkostwa

  1. onufry says:

    A co w sytuacji, gdy wszyscy obecni i potencjalni członkowie spółdzielni mają jeno ekspektatywę własnościowego prawa do lokalu wg wykładni SN ? Oczywiście ci najstarsi mają w rękach przydziały, a nabywcy mają w aktach zapisane, że kupili, dostali, odziedziczyli prawo własnościowe. Także już po dacie orzeczenia 7 sędziów SN. Spółdzielni nie ma w momencie wejścia w życie noweli ? Z dnia na dzień ? I co jest, bo przecież nie wspólnota ?

  2. onufry says:

    Nie jestem prawnikiem, ale spróbuję odpowiedzieć na pytanie o 108b PS. Autorce chodziło chyba o to by procedurę podziału spółdzielni zastosować przy wydzielaniu wspólnoty. Z możliwością skarżenia podziału majątku włącznie. Ale czy z tego zapisu wynika to wprost to nie wiem. Ale tak byłoby sensownie.

    • Ryszard Stolarz says:

      Aż 3 razy przeczytałem ten artykuł po Pana komentarzu, ale choćbym nie wiem jak wytężał swoje abstrakcyjne myślenie to nie potrafię doszukać się w nim zaproponowanego przez Pana, bardzo interesującego skąd inąd sensu. Pozdrawiam dziękuję za interakcję 🙂

      • onufry says:

        Napisałem, że nie jestem prawnikiem, więc nie ograniczam się do czytania „stosuje się odpowiednio” do przyjętego języka prawniczego. Wydaje mi się, że pisząca chciała powiedzieć, że w art. 108b w miejsce spółdzielni wydzielającej się chciała wstawić wspólnotę wydzielającą się ze spółdzielni.A wyszło tak ja wyszło czyli jak z tą ekspektatywą własnościowego prawa do lokalu. Co interesuje mnie dużo bardziej.
        Wersja druga, już nie moja, to powstanie możliwości wydzielenia „małej” spółdzielni z molocha. Tyle, że ona już wcześniej istniała, bo artykuł 108b istniał.

      • onufry says:

        Może chodzi o to, że te osoby mogą założyć nową spółdzielnię ? Od początku. Zamiast pisać akt założycielski wspólnoty. Tylko jaki miałoby to sens ?

        • tedi 1961 says:

          a taki, że do czasu uchwalenia nowelizacji trzeba było zorganizować głosowanie i uzyskać zgodę większości właścicieli, którzy nie bardzo mieli ochotę na wystąpienie ze spółdzielni, zmianę zarządcy. Teraz zostali do tego zmuszeni. Powstają nowe twory które będą miały znacznie osłabioną pozycję rynkową. Wydzielenie się, to procesy o podział majątku. To wybór i umowa z nowym zarządcą oraz wiele, wiele innych spraw których poprowadzenie trzeba będzie komuś zlecić. Oczywiście, jeśli się niema wyboru, to słono za to zapłacić.

        • tedi 1961 says:

          spółdzielni mieszkaniowej nie mogą założyć, bo nowelizacja ich tego pozbawiła. Na mocy obowiązującego prawa powstają dwie wspólnoty, które mają roszczenie w stosunku do likwidowanej spółdzielni mieszkaniowej, o zwrot części majątku( kotłowni). Majątku, którym do czasu prawomocnego wyroku zarządzał będzie syndyk(może nim być dotychczasowy Zarząd).Dalej, Wspólnoty mogą posiadać,nabywać mienie na zaspokajanie swoich potrzeb także we własnym imieniu (to znaczy że ten majątek nie będzie w części własnością poszczególnych członków wspólnoty, tylko wspólnoty jako ,,podmiotu” , mówi o tym uchwała SN – jest to brakujące ogniwo które odblokowało możliwość przejęcia części majątku przez wspólnoty, z rąk spółdzielni, na mocy art.108b ),którym będzie zarządzał zarządca nieruchomości. Tylko jak taki zarząd będzie wyglądał w sytuacji gdy się posiada połowę kotłowni. Trzeba będzie wspólnie, z drugą wspólnotą, kogoś wynająć. Scenariusz dla członków takiej spółdzielni wyłania się taki- po długim czasie i wysokich kosztach zamiast jednego zarządu spółdzielni, mają …….

  3. Dominika says:

    Informacje zamieszczone w artykule są bardzo pomocne. Prosimy o kolejną część.

  4. K. Zielińska says:

    Cyt. „Od dnia wejścia w życie nowelizacji nie będą miały w spółdzielniach mieszkaniowych zastosowania, przepisy Prawa spółdzielczego dotyczące wystąpienia ze spółdzielni, wykluczenia ze spółdzielni i wykreślenia z rejestru członków.”
    A co z podjętymi do dnia wejścia w życie ustawy przez Radę Nadzorczą uchwałami o wykreśleniu z rejestru członków Spółdzielni (i już prawomocnymi) – członków posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ?
    Z automatu ponownie są członkami Spółdzielni?
    Tzn. prawo działa w wstecz?
    I jeśli tak – to jak się mają zapisy ustawy „osoby nie będące członkami Spółdzielni, a posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu……. – są zobowiązane do pokrywania bieżących kosztów utrzymania mieszkania…..”.
    To ja mam pytanie : Co to są za osoby?
    Jeśli wszystkie osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu są z automatu członkami Spółdzielni…..

    • Ryszard Stolarz says:

      Ciekawa uwaga. Tak właśnie będzie te osoby zostaną ponownie członkami. Natomiast osoby które nie będą członkami a posiadają spółdzielcze własnościowe prawo będą występowały wyłącznie w sytuacji gdy będzie kilku uprawnionych. Zgodnie bowiem z nowym brzmieniem art 3 ust 5 jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo przysługuje kilku osobom członkiem może być tylko jedna.

    • onufry says:

      Rozumiem, że takie osoby ( z własnościowym prawem do lokalu) wykreślono albo na ich wniosek, albo ponieważ zakłócały porządek domowy lu uporczywie nie płaciły tzw. czynszu. Teraz z automatu są z powrotem członkami. Ci co nie chcieli być członkami muszą się wyodrębnić by móc pozbyć się członkostwa. Ci, których wyrzucono trzeba podać do sądu i pozbawić ich lokalu na mocy wyroku sądowego.

  5. teresa says:

    a co z osobami , które zostały wykluczone z członkostwa bo
    mieszkanie przekazały dziecku , ale mieszkają nadal w tym mieszkaniu i pracują społecznie dla Spółdzielni Jestem w Radzie Nadzorczej i zostałam bez pisemnego potwierdzenia
    wyproszona z narady.
    Syn mój chce dać mi pełnomocnictwo czy wtedy mogę zachować prawo działania w RN ? Czy uprawnienia pełnomocnika są takie jak członka?

  6. Renata S. says:

    Witam, chciałabym poprosić o potwierdzenie bądź skorygowanie mojego zdania w dwóch kwestiach:
    1) wykluczenie bądź wykreślenie z grona członków nie pociągało za sobą utraty spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
    2) po ostatniej zmianie ustawy osoby wykluczone bądź wykreślone z grona członków przed tą zmianą, a którym w dacie 09.09.2017 r. przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, z mocy ustawy są członkami tej spółdzielni.
    Proszę może o krótki komentarz w tych sprawach, z uwagi na występujące w moim środowisku różnice w poglądach na ten temat.

  7. marata says:

    Witam.
    Prosiłabym o wyjaśnienie następującej kwestii :
    spółdzielnia mieszkaniowa zarządza wspólnotami mieszkaniowymi stanowiącymi własność jej członków ( wszystkie lokale na prawach odrębnej własności), własnych zasobów mieszkaniowych spółdzielnia nie posiada. Poza zarządzaniem 2 wspólnotami wytwarza w osiedlowej kotłowni ciepło na potrzeby tych dwóch wspólnot. Jeśli z automatu wszyscy członkowie z dniem 09.09.2017r tracą członkostwo to co dalej ze spółdzielnią?

    • Ryszard Stolarz says:

      i oto jest pytanie 🙂

    • onufry says:

      Dlaczego wszyscy członkowie z automatu tracą członkostwo ? Zakładam, że do 9.9 było co najmniej 10 wyodrębnionych członków spółdzielni w tych wspólnotach.Oni nie stracili swego członkostwa, bo zgodnie z art.3 ust 3 zn 1 osoby takie pozostający spółdzielcami. Nawet jeśli spełnione są warunki art.26 to odnosi się on to sytuacji w przyszłości – utrata członkostwa, a nie do sytuacji zastanej, gdy jego stosowanie w ten sposób kłóciłoby się z logiką treścią art.3 ust.3zn1.

      • Ryszard Stolarz says:

        Nie znamy do końca sytuacji ale wyobrażam sobie taką, że powstały wspólnoty, którymi spółdzielnia zarządzała jako zarządca z ustawy o własności lokali a nie na zasadach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

        • onufry says:

          Pani napisała, że wszyscy członkowie tracą członkostwo. Jednocześnie napisała, że zarządzała tymi wspólnotami, a własnych lokali nie ma. Wnioskuję, że członkowie wywodzili się z tych 2 wspólnot. Skoro były wspólnoty to grunt ma status uregulowany czyli nie ma mowy o ekspektatywie własnościowego prawa do lokalu. A tylko w takim przypadku było można mówić o zmniejszeniu liczby członków z powodu wejścia w życie nowelizacji. W ich konkretnym przypadku nowelizacja sama w sobie nie powinna była nic zmienić.

          • marata says:

            Z wypowiedzi prawników na szkoleniach wynika, że w sytuacji , którą przedstawiłam w poprzedniej wypowiedzi spółdzielnia powinna być zlikwidowana. Czekam na odpowiedź z Ministerstwa.

          • Ryszard Stolarz says:

            A ja bym spróbował powództwa o ustalenie 🙂 Ministerstwo nie ma uprawnień do wydawania wiążących interpretacji.

          • onufry says:

            Rozumiem, że wszyscy członkowie tej spółdzielni to byli pracownicy. Może należy przekształcić się w inny rodzaj spółdzielni ?

          • marata says:

            Otrzymaliśmy odpowiedź z Ministerstwa infrastruktury, wg którego spółdzielnia powinna być zlikwidowana. Oczywiście jest uwaga,że jest to wyłącznie stanowisko Ministerstwa,które może nie zostać podzielone przez organy stanowiące prawo. I weź tu bądź mądry człowieku.

    • tedi 1961 says:

      spółdzielni mieszkaniowej nie mogą założyć, bo nowelizacja ich tego pozbawiła. Na mocy obowiązującego prawa powstają dwie wspólnoty, które mają roszczenie w stosunku do likwidowanej spółdzielni mieszkaniowej, o zwrot części majątku( kotłowni). Majątku, którym do czasu prawomocnego wyroku zarządzał będzie syndyk(może nim być dotychczasowy Zarząd).Dalej, Wspólnoty mogą posiadać,nabywać mienie na zaspokajanie swoich potrzeb także we własnym imieniu (to znaczy że ten majątek nie będzie w części własnością poszczególnych członków wspólnoty, tylko wspólnoty jako ,,podmiotu” , mówi o tym uchwała SN – jest to brakujące ogniwo które odblokowało możliwość przejęcia części majątku przez wspólnoty, z rąk spółdzielni, na mocy art.108b ),którym będzie zarządzał zarządca nieruchomości. Tylko jak taki zarząd będzie wyglądał w sytuacji gdy się posiada połowę kotłowni. Trzeba będzie wspólnie, z drugą wspólnotą, kogoś wynająć. Scenariusz dla członków takiej spółdzielni wyłania się taki- po długim czasie i wysokich kosztach zamiast

  8. Aga says:

    Witam, mam pytanie, jaka jest sytuacja członka Rady Nadzorczej Spółdzielni zgodnie z nowelizacją z VII br. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który posiada członkostwo z tytułu członkostwa męża, a samo mieszkanie nie należny do wspólnego majątku małżonków – jest odrębnym majątkiem męża, czy traci członkostwo w Sp-ni i tym samym przestaje być członkiem Rady Nadzorczej, czy może mąż notarialne przekazać żonie połowę mieszkania i czy w tych okolicznościach może być taka osoba przyjęta ponownie w poczet członków Sp-ni i co w takiej sytuacji z członkostwem w Radzie Nadzorczej?

  9. Marcus says:

    Może jednak rozwinął by Pan jednak temat tego art.3 ust.7 i związanego z nim art.108b PS? Nie ukrywam, ze ciekawi Nas Pana opinia dotycząca tego problemu.

    • Ryszard Stolarz says:

      Jak coś sensownego wymyślę to się zapewne podzielę ale jak na razie tej kwestii nie zgłębiałem szczegółowo. Muszę sobie rozłożyć na czynniki pierwsze ten przepis i zastanowić co z tego można importować do sytuacji z art. 3 ust. 7. Mam cichą nadzieję, że zanim to zrobię ktoś dostrzeże potrzebę zmiany tych przepisów. Bo takiego bałaganu to chyba jeszcze nie było..

      • tedi 1961 says:

        Bałagan zdaje mi się zamierzony. Widać tu rękę lobby które już wielokrotnie próbowało zlikwidować spółdzielnie mieszkaniowe i położyć łapę na będących w ich posiadaniu terenach i lokalach użytkowych. Wraz z tą nowelizacją spółdzielczość straciła wiernych jej obrońców. Już wcześniejsza wersja ustawy dawała możliwość tworzenia wspólnot przez członków na nieruchomościach gdzie wszystkie mieszkania byłyby odrębną własnością. Jednak członkostwo w spółdzielni wiąże się nie tylko z mitręgami ale i profitami. Dobrze zarządzany majątek spółdzielni potrafi przynieść spory dochód. Wystarczy tylko odpowiednio kontrolować zarząd. Tą nowelizacją ustawy wywłaszcza się spore grono spółdzielców którym niechybnie dodatkowo wzrosną opłaty eksploatacyjne ( gro spółdzielni wypracowane środki przeznaczała na dopłaty do eksploatacji). art.108b miał zapobiec temu wywłaszczeniu ale pewnikiem jakiś ,,chochlik ” zadbał o wprowadzeniu chaosu, bo jak można było nie pamiętać o tak fundamentalnej kwestii że majątek spółdzielni jest własnością jej członków.

  10. Em says:

    Jestem w trakcie zakupu mieszkania z własnościowym prawem do lokalu i jest to dla mnie niemiła niespodzianka, bo nie planowałam zostawać członkiem spółdzielni, za to planowałam przekształcić to prawo w odrębną własność.
    Rozumiem, że dotychczasowi właściciele przymus mają z głowy. Ale czy obecnie, zostając „po drodze” przymusowo członkiem spółdzielni, po przekształceniu lokalu w odrębność własność i tak nadal będę musiała nim przymusowo pozostawać, czy też jako właściciel będę mogła się później z tego członkostwa wycofać?

  11. Joanna says:

    A co w sytuacji, kiedy lokatorskie prawo do lokalu przysługuje matce, lecz w mieszkaniu mieszka jej córka z mężem. Córka chciałaby zostać członkiem i kandydować do zarządu. Rozumiem, że rezygnacja matki i złożenie deklaracji przez córkę nie wchodzi w grę…

  12. Jarek says:

    A jak, w świetle zmiany do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wygląda sprawa osób które mają założona księgę wieczysta na własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, a teraz okazało się że prawo do gruntu jest nieuregulowanych i mamy do czynienia z ekspektatywa tego prawa (uchwała SN z 2013 r.).? To jakie mają prawo do lokalu na dzień dzisiejszy?

    • Ryszard Stolarz says:

      Obowiązuje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Trzeba by to prawo wpisane najpierw formalnie obalić. Nie sądzę, żeby takie sprawy pojawiły się prędko w sądzie no chyba, że w toku podziału majątku po rozwodzie małżonkowie wytoczą takie działa i sami strzelą sobie w kolano 😉 pozdrawiam

      • Jarek says:

        Bardzo dziękuję za tak szybką odpowiedź. Kontynuując temat bo sprawa jest rozwojowa. Spółdzielnia, pomimo posiadanej KW, twierdzi że posiadam TYLKO ekspektatywe i na tej podstawie wykluczyla mnie z członkostwa w spółdzielni (na podstawie zmiany do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, chyba art. 4). Podobnie wykluczyla 160 osob.

        • Ryszard Stolarz says:

          Pozostaje tylko powództwo o ustalenie. Choć w kwestii członkostwa obawiam się, że spółdzielnia ma rację. Ale spróbowałbym, niech się sądy teraz pogłowią skoro ustawodawca wypuścił taką żabę 🙂

  13. Małgorzata says:

    Witam, mam następujace pytanie. W listopadzie ub.roku przewodniczacym Rady Nadzorczej został członek Spoldzielni , ktory w myśl nowych przepisów nie powinien być członkiem. Prawo odrębnej własności lokalu należy tylko do jego żony. Co w takim razie należy zrobić , ten an nie rzyjmuje tego do wiadomości, a spółdzielnia nie weryfikuje listy członków wg nowych przepisów. Pozdrawiam serdecznie

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *