Zarząd powierzony – kolejne rozdanie

paragrafNo i mamy kolejną odsłonę w sztuce interpretacji zasad zarządu powierzonego, który sprawuje Spółdzielnia z mocy prawa, jeśli nie doszło do zmiany reżimu zarządu nieruchomością wspólną.

Zwrot wydarzeń zafundował nam Sąd Najwyższy  w dniu wczorajszym.(1)  Mianowicie w swoim orzeczeniu przyjął, że spółdzielnia mieszkaniowa sprawująca zarząd powierzony nie musi mieć zgody wszystkich właścicieli lokali by dokonywać czynności przekraczających zwykły zarząd.

Orzeczenie to wsparło moje zdanie w tej sprawie, które prezentowałem już niejednokrotnie, a  które niestety zostało zdyskredytowane przez ostatnie orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Stwierdził on bowiem w 2012r., że wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.”(2)

Widzimy zatem wyraźną rozbieżność w orzecznictwie. Ciekawe jaka będzie dalsza praktyka. Jako ciekawostkę podam, że udało mi się już przeforsować stanowisko zaaprobowane wczoraj przez SN przed sądem administracyjnym już znacznie wcześniej pomimo tego, że NSA miał odmienne zdanie. Jak widać, niezbadane są wyroki naszych sądów.

(1) Uchwała Sądu Najwyższego z 27.03.2014r. III CZP 122/13

(2) Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r. II OPS 2/2012 ONSAiWSA 2013/2 poz. 23 :

 

 

This entry was posted in Bez kategorii, Ciekawostki, Interpretacje, Opinie, Orzecznictwo, Zarząd and tagged , . Bookmark the permalink.

8 Responses to Zarząd powierzony – kolejne rozdanie

  1. Faraon says:

    Witam,
    czy mógłby Pan opublikować to orzeczenie (nie ma go nigdzie zamieszczonego). Ciekawi mnie bardzo uzasadnienie tej jakże niekonstytucyjnej decyzji. Narusza ona i prawo do własności i równość wobec prawa. Dziwi mnie również, że Pan popiera to orzeczenie. Przecież SM przy braku zgody innych współwłaścicieli miała prawo do drogi sądowej. Niczym nie uzasadnione rozszerzenie kompetencji SM naruszające prawo własności innych jest niezrozumiałe. I chodzi tu przecież nie o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną a o podejmowanie decyzji daleko ponad tę czynność. Głównie dotyczy to zapewne termomodernizacji. A tu trzeba sobie wyraźnie powiedzieć, że jest to nie remont a ulepszenie podwyższające wartość nieruchomości, a co za tym idzie, nie każdy kto kupuje własność, czy nabywa prawo spółdzielcze musi mieć pieniądze na dodatkowe fajerwerki. Jeśli ustawa nie nakazuje termomodernizacji, to przymuszanie kogokolwiek i już nie tylko właścicieli, ale i osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokali jest nadużyciem niezgodnym z konstytucją, choćby większość tego chciała. Proszę zwrócić uwagę, że nie chodzi tu o blokowanie czynności utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym ani wykonywania remontów, a o narzucanie ulepszeń generujących olbrzymie koszty. Weźmy np. emeryta, któremu spółdzielnia „funduje” termomodernizację z zaciągnięciem kredytu. Ciekawe, czy ten emeryt dożyje dnia kiedy poniesione nakłady zrównoważą zyski ? To jest taki elementarny przykład nienormalności tego orzeczenia. Zapytajmy, czy spółdzielnia ma prawo osobie z ulicy nakazać wzięcie kredytu na mieszkanie w budowanym przez nią bloku mieszkalnym, bo tak postanowiła większość jej członków? Tu odpowiedź jest prosta – nie ma takiego prawa. Ta osoba musi na to wyrazić zgodę i wnieść wkład budowlany. To samo musi nastąpić jeśli spółdzielnia chce dokonać czynności np. termomodernizacji zwiększającej wartość nieruchomości. SM musi uzyskać zgodę wszystkich i właścicieli i osób posiadających spółdzielcze prawo własnościowe, ponieważ zwiększeniu ulegnie fundusz wkładów budowlanych. Innego zdania jak się okazuje jest SN i uważa, że jak ktoś nie ma pieniędzy na uzupełnienie wkładu budowlanego, to można go do tego przymusić, poprzez postawienie przed faktem dokonanym – spółdzielnia wzięła kredyt, który będziesz spłacał. To jest bandytyzm przymuszający ludzi do brania kredytów na które ich nie stać, które nie są w ich interesie i na które nie wyrazili zgody.
    Można teraz powiedzieć, że SN dał zarządom SM zielone światło do ekstremalnych nadużyć uderzających zwykłych ludzi po kieszeni tylko po to chyba, żeby zadowolić bankierów udzielających kredyty.

    • admin says:

      Witam serdecznie !

      Niestety nie opublikuję uzasadnienia wyroku bo go po prostu jeszcze nie ma. Z samym orzeczeniem można się zapoznać TUTAJ

      Nie zgadzam się z twierdzeniem, iż orzeczenie to jest niekonstytucyjne. Wszak jeśli mamy do czynienia z reżimem ustawy o własności lokali to decyduje większość właścicieli, nie ma wymogu jednomyślności. Dlaczego więc przy zarządzie powierzonym wprowadzać rozwiązanie praktycznie nierealne do zastosowania.

      Jako praktyk miałem już wielokrotnie do czynienia z postępowaniem przy udziale wszystkich właścicieli lokali. Rekordowa sprawa przy uczestnictwie ponad 40 właścicieli trwała 7 lat ! i to bynajmniej nie dlatego, że była skomplikowana merytorycznie ale dlatego, że w trakcie procesu kilka osób zmarło , ktoś sprzedał lokal, ktoś inny darował, a jeszcze inny zniknął za granicą. To wszystko powodowało konieczność wykazywania zmian po stronie uczestników i w efekcie doprowadziło do gigantycznej przewlekłości postępowania. Wyobraźmy sobie teraz, że mamy wspólnotę 200-u lokalową i potrzebujemy zgody jednomyślnej na termomodernizację – absurd.

      Inna sprawa, że niewiele jest przepisów tak niedopracowanych, niejasnych i „dziurawych” jak przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jedyne co pozostaje to trzeźwe myślenie sędziów kreujących praktykę.

      • Faraon says:

        Myślę, że źle mnie Pan rozumie. Napisałem, że w zakresie zarządu nieruchomością wspólną musi być stosowana zasada większości udziałów, ale dotyczyć może jedynie eksploatacji i utrzymania nieruchomości, a więc tylko tych czynności, które nie podwyższają wkładów budowlanych. Termomodernizacja jest ulepszeniem, którego nie było w projekcie i powoduje zwiększenie wartości nieruchomości poprzez konieczność uzupełnienia wkładów budowlanych, a to SM robią całkowicie bezprawnie z funduszu remontowego i dodatkowo pomijając uzyskanie zgody od osób posiadających tytuł prawny do lokalu. Albo mamy prawo, albo mamy chciejstwo prezesów i przyzwolenie sądów. Nie wspomnę już o całkowitym pogwałceniu ustawy o rachunkowości gdzie remont i ulepszenie to dwie różne czynności prawne.
        Jeśli kupuję dom jednorodzinny, to nikt nie ma prawa zmusić mnie do jego ulepszania poprzez np. docieplenie, albo rozbudowę, albo przebudowę. To samo tyczy się współwłasności. Jeśli ktoś chce mieć inaczej niż było w projekcie, to ma prawo sprzedać i kupić sobie gdzie indziej. Nie ma natomiast prawa zmuszać innych do inwestowania ponad czynności utrzymujące nieruchomość w stanie niepogorszonym. Jeśli rzeczywiście względy społeczne uzasadniają dodatkowe nakłady, to właśnie wtedy jest możliwość dokonania takiej oceny przez Sąd, bądź wprowadzenie odpowiednich unormowań prawnych.

        • admin says:

          Niestety nie da się tu dokonać tak prostego przełożenia na dom jednorodzinny itp. To jednak zupełnie inny kaliber, że się tak kolokwialnie wyrażę.
          A tak z ciekawości jeśli już mowa o porównaniach to zboczę trochę z tematu i podam taki przykład. Dostaje Pan mieszkanie od powiedzmy sąsiada w drodze darowizny. Wynajmuje Pan to mieszkanie jakiemuś Kowalskiemu i nagle pojawia się ustawa, która uznaje, że Kowalski staje się właścicielem tego mieszkania a Panu zostaje przysłowiowa figa z makiem. I dokładnie tak się stało z najemcami lokali spółdzielczych i co więcej pomimo niekonstytucyjności odebrano majątek spółdzielcom bez ekwiwalentu bo to przecież nie był majątek prezesów tylko członków spółdzielni…

          • Faraon says:

            No cóż wg mnie własność to własność niezależnie od kalibru. Nie ustosunkował się Pan merytorycznie do moich argumentów i mam wrażenie, że broni Pan jednej strony, która ma określony z jej punktu widzenia interes, niestety kolidujący i z konstytucją i z prawem. Na trzeźwe myślenie sędziów nie ma co liczyć, bo to klub rodzinny bez żadnej odpowiedzialności. Jeśli sędzia bez żadnej obawy, już nawet nie przed konsekwencjami (bo ich praktycznie nie ma), ale przed własną kompromitacją potrafi świadomie dokonywać błędów w ustaleniach faktycznych, naruszać przepisy postępowania i prawa materialnego, to o praworządności w Polsce możemy sobie jeszcze długo tylko pomarzyć.
            W tej drugiej sprawie niestety też się z Panem nie zgodzę chociaż nie do końca wiem o jakiego najemcę Panu chodzi. Domyślam się, że chodzi o mieszkania zakładowe przejęte nieodpłatnie przez spółdzielnię. No, ale tu jest wyrok TK, więc chodzi o okres przed wyrokiem TK. Wyjaśnijmy sobie najpierw, że członkowie spółdzielni (pomimo art. 3 PS) nie są właścicielami majątku spółdzielni. Spółdzielnia posiada osobowość prawną całkowicie odrębną od osobowości prawnej jej członków. Członkowie mają co najwyżej opisane ustawami prawa i obowiązki. Tak więc, co ważne dalej, majątek spółdzielni należy wyłącznie do spółdzielni. Ustawa z kolei mówi, że spółdzielnie prowadzą działalność bezwynikową, a więc nie mogą zarabiać na swoich członkach. Skoro więc spółdzielnia otrzymała bezpłatnie lokal zakładowy, to powinna najemcę przyjąć w poczet członków i nieodpłatnie ustanowić spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu. Wg mnie, to co powinno budzić wątpliwości TK, to nieodpłatne darowanie spółdzielni majątku należącego do Skarbu Państwa. Czyżby SM były ponad prawem. Dlaczego Państwo nie darowało tego majątku najemcom ???
            Nie zgadzam się też z Panem, że jak Pan to napisał „niewiele jest przepisów tak niedopracowanych, niejasnych i „dziurawych” jak przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych”. Te przepisy są jak najbardziej spójne, przejrzyste, wyczerpujące i zrozumiałe (co prawda po ich dogłębnym przestudiowaniu, praktykowaniu itd.). Można mieć co najwyżej poważne zastrzeżenia co do przyjętych w tych ustawach rozwiązań absolutnie nie zapewniających ochrony zarówno majątku spółdzielni jak i praw jej członków oraz osób nie będących członkami a posiadających tytuły prawne do lokali. Kolosalny problem jaki istnieje, to własne całkowicie niezgodne z tymi ustawami interpretacje mafii spółdzielczej, które to interpretacje uprawdopodobniają wynajęci przez prezesów prawnicy, a sądy mamy takie jakie mamy.
            Mam nadzieję, że się Pan nie pogniewa, że mam inne zdanie i że będę namawiał do mocno merytorycznej polemiki.

          • admin says:

            Inne zdanie jest czymś naturalnym i trudno się o to gniewać. Jednakże w ostatnim komentarzu jest zbyt dużo uogólnień i emocji więc ze swojej strony zakończę polemikę tym wpisem. Odpowiem tylko krótko na zarzut stronniczości. Jeśli zapozna się Pan z zakładką „o blogu” to myślę, że będzie Pan miał wytłumaczenie. Tak, to ja jestem ten zły „wynajęty przez prezesów”. Nie jestem bezstronnym sędzią tylko prawnikiem obsługującym spółdzielnię i piszącym z tego punktu widzenia. Pozdrawiam R.S.

      • franciszek says:

        Proszę o odpowiedź na następujące pytanie:
        Dlaczego do tej pory nie ma uzasadnienia Uchwały Sądu Najwyższego z 27.03.2014r. III CZP 122/13??
        Termin trzech miesięcy minął a uzasadnienia wciąż brak.
        Co Pan jako prawnik ma do powiedzenia na ten temat?

  2. Faraon says:

    Rzeczywiście nie doczytałem – jest Pan po tej drugiej stronie. Czyli dobrze Pana umiejscowiłem.
    Spodziewałem się, że z merytorycznej dyskusji nic nie będzie – tacy niestety są prawnicy. Mówią tak, żeby nic nie powiedzieć. I niech Pan powie, jakie szanse daje ustawodawca członkom spółdzielni, skoro nawet prawnicy opłacani z ich pieniędzy działają w interesie prezesów, którzy przecież ich zatrudniają. Cóż za ironia losu.
    A tak w ogóle, to po co prawnik zakłada taki blog, skoro i tak do niczego w sposób merytoryczny się nie odniesie ? Dla prawnika prawo jest tylko narzędziem służącym do realizacji celów klienta. Tak sobie myślę, że Pana samookreślenie „po prostu lubię pomagać innym” jest mocno mylące, przynajmniej dla mnie.
    A może rozwinąłby Pan nowy wątek dotyczący art.4 usm w kontekście, czy statut może dowolnie regulować sprawę opłat. Chodzi o sposób naliczeń np. (ale nie tylko) funduszu remontowego nie od m2 a równo od lokalu. Czy uwl nie jest tutaj wykładnią w art. 12 i czy w ogóle stawki nie powinny być przeliczane przez udziały. Może w tym temacie coś merytorycznego? Mam dwa przeciwstawne orzeczenia IV Ca 1649/12 Dnia 28 listopada 2013 r. i I C 651/11 z dnia 16 stycznia 2014 r.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *