Bez kategorii

Czy warto przekształcać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność ?

Udzielenie odpowiedzi na pytanie czy korzystne jest przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu nie jest proste. Każde z praw ma swoje zalety i wady.

Zdarza się, że nowi właściciele skuszeni darmowym przekształceniem nie rozważyli wszystkich jego aspektów i potem zgłaszają się do spółdzielni z pytaniem czy można to „odkręcić”. Dobrze zatem przemyśleć tą decyzję gdyż nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na to pytanie.

Poniżej przedstawię istotne czynniki, które mogą wpływać na ocenę opłacalności omawianego przekształcenia.

1) Obydwa prawa są zbywalne, dziedziczne i podlegają egzekucji. Umowa zbycia tych praw wymaga formy aktu notarialnego. W tym zakresie nie można zatem powiedzieć aby któreś z omawianych praw było lepsze.

2) Przy przekształceniu w prawo odrębnej własności lokalu zakładana jest obligatoryjnie księga wieczysta co ułatwia obrót lokalem. Nie jest to jednak argument przemawiający za przekształceniem gdyż dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu również można założyć księgę wieczystą  choć w tym przypadku fakultatywnie.

3) Prawo własności jest najpełniejszym prawem do władania rzeczą. Prawo to daje faktycznie pełnię praw do lokalu w odróżnieniu od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu gdzie właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia, a uprawnionemu przysługuje jedynie ograniczone prawo rzeczowe do lokalu. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, prawo dysponowania gruntem i budynkiem na którym on się znajduje przysługuje wyłącznie spółdzielni mieszkaniowej. Lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność posiada udział we własności nieruchomości gruntowej wyrażony ułamkiem i tym ułamkiem spółdzielnia mieszkaniowa bez udziału właściciela lokalu nie może w żaden sposób dysponować.

4) W przypadku odrębnej własności łatwiej uzyskać kredyt zabezpieczony hipoteką ponieważ niektóre banki nie udzielają kredytów pod zabezpieczenie hipoteką na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

5) Dysponowanie lokalem na cele inne niż mieszkaniowe w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest utrudnione gdyż wymaga uzyskiwania zgody spółdzielni.

6) Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu umożliwia przejęcie zarządu nad nieruchomością wspólną przez wspólnotę mieszkaniową, którą tworzą właściciele lokali w budynku. W przypadku wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku zmiana zarządu następuje z mocy prawa natomiast w przypadku wyodrębnienia lokali posiadających więcej niż połowę udziałów w nieruchomości wspólnej, zmiana zarządu może nastąpić na mocy uchwały właścicieli. Nie ma większych różnic w samym zakresie kosztów eksploatacyjnych związanych ze spółdzielczym prawem do lokalu czy lokalem stanowiącym odrębną własność. W obu przypadkach ich właściciele ponoszą koszty podatków od nieruchomości, opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie gruntów, opłacają fundusz remontowy. Różnica polega tylko na tym, czy opłaca się niektóre opłaty do spółdzielni czy bezpośrednio do jednostki samorządu terytorialnego. Nie mniej jednak z praktyki należy stwierdzić, że o ile sam zakres opłat jest zbliżony to występują duże różnice w ich wysokości.
To jest w zasadzie główny argument, który może zdecydować o opłacalności przekształcenia bądź jej braku. Spółdzielnie zazwyczaj zarządzają większą ilością budynków natomiast wspólnoty obejmują zazwyczaj tylko jeden budynek. W związku z tym spółdzielnia może wynegocjować korzystniejsze warunki umów na usługi związane z „obsługą” nieruchomości.
Przy ustalaniu kosztów eksploatacji duże znaczenie ma też stan techniczny budynku.
W przypadku konieczności wykonywania poważnych prac remontowych może okazać się, że wspólnota będzie miała poważne problemy w finansowaniu takich robót i powodować to będzie znaczne zwiększenie obciążenia finansowego właścicieli.
Z kolei spółdzielnia ma większe możliwości uzyskania środków zewnętrznych na remonty czy modernizację.

W praktyce, przekształcenia lokali znajdujących się w budynkach wymagających remontów dachu, elewacji czy termomodernizacji okazały się w dużej mierze niekorzystne dla właścicieli.

7) Prawo odrębnej własności lokalu można obciążyć dożywociem. Nie ma takiej możliwości przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Dożywocie polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Prawo to może okazać się istotne w przypadku gdy chce się przekazać nieodpłatnie nieruchomość i mieć pewność, że w przypadku dziedziczenia nie będzie ona wchodzić w skład schedy, od której wyliczany jest zachowek.

8) W przypadku upadłości lub likwidacji spółdzielni obydwa prawa są  prawnie zabezpieczone.
Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się z mocy prawa w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego.

9) Przy sprzedaży odrębnej własności lokalu pobierana jest co do zasady pełna taksa notarialna. W przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, koszty aktu notarialnego są niższe gdyż pobierana jest połowa taksy.  (tak było do 26.05.2012r.)

10) Dla osób inwestujących w mieszkania na wynajem ważna będzie kwestia amortyzacji. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu amortyzuje się stawką dla praw w wysokości 2,5% wartości rocznie. Natomiast nieruchomości stanowiące odrębną własność używane ponad 5 lat lub takie, w których wykończenie lub remont zainwestowano ponad 30% wartości nabycia można amortyzować podwyższoną stawką nawet do 10%. W takim przypadku zdecydowanie korzystne będzie posiadanie odrębnej własności.

47 komentarzy

  • ewa

    Czy spółdzielnia może uchwałą zdecydować o tym, że powierzchnię lokali mieszkalnych do wyliczenia udziałów w cz.wsp. weźmie z planów budynku, budynek z wielkiej płyty, po kapitalnym remoncie 24 lata temu

  • Michał

    „Przy sprzedaży odrębnej własności lokalu pobierana jest co do zasady pełna taksa notarialna. W przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, koszty aktu notarialnego są niższe gdyż pobierana jest połowa taksy.”
    Nie zgodzę się z powyższym. Zgodnie z Obwieszczeniem
    ministra sprawiedliwości z dnia 23 stycznia 2013 r.
    w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Rozdział 2, Oddział 1, punkt 19 – maksymalna stawka wynosi połowę stawki przewidzianej w § 3.

    • Ryszard Stolarz

      Bije się w pierś, ma Pan całkowitą rację. Padłem ofiarą rutyny gdyż zmiana nastąpiła w 2012r. a ja sobie po prostu przekopiowałem tą część z mojej starszej opinii w tym zakresie. Mea culpa. Dziękuję za czujność i uwagę.

  • Barmid014

    Przy sprzedaży odrębnej własność obowiązuje podatek 19% przed upływem 5 lat. Aktualnie mam umowę lokatorskiego prawa ale w przyszłym roku je wykupię, i nie wiem co z tym podatkiem ?

  • Andrzej

    Czy w związku z pracami nad ustawą o prawie spółdzielczym, warto zmieniać teraz spółdzielcze, własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność?

  • Artur

    Panie Ryszardzie

    Ciekawy wpis.
    Pojawiło się natomiast pytanie:
    Czy warto przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność, biorąc pod uwagę zbliżające się całkowite zniesienie użytkowania wieczystego ?
    Czy takie przekształcenie w świetle nowych przepisów będzie niosło za sobą jakieś korzyści, jeżeli przekształcenia dokona się jeszcze przed wejściem nowego prawa ? Czy jednak nie będzie miało to żadnego wpływu?

  • kanon7

    Też dołączam się do pytania, czy w związku z pracami nad ustawą o prawie spółdzielczym, warto zmieniać teraz spółdzielcze, własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność?
    Rozmawiałem z jednym z notariuszy i stwierdził że obojętnie. Jak by były problemy to z obu mogą wyrzucić. Więc ostatecznie notariusz stwierdził że to obojętnie czy zostawię SW czy będzie to OW.
    Ale jak to wygląda w przygotowaniu obecnej ustawy o prawie spółdzielczym?

    • Ryszard Stolarz

      Witam. Trudno w obecnych czasach spekulować przy lekturze samych projektów. Jak pokazuje ostatnia nowelizacja założenia mogą się zmienić o 180 stopni w Senacie i finalnie powstaje zupełnie coś innego niż wytyczne Trybunału czy założenia projektodawców. Pozdrawiam.

  • Stanisław D.

    Czy posiadając odrębną własność lokalu, muszę się zgodzić na zmniejszenie balkonu, w wyniku prac remontowych elewacji?

  • Magda

    Witam, mam pytanie jak to jest w przypadku kiedy spółdzielnia się zadłuży, a mam prowo własnościowe spółdzielcze, czy mogę stracić to mieszkanie?

  • DarekBB

    Witam!
    Chcę wymienić grzejniki, w spółdzielczym lokalu własnościowym, z żeliwnych na stalowe/ aluminiowe.
    Dostałem zgodę ze Spółdzielni pod 2 warunkami, muszę zakupić grzejniki wyznaczonego producenta a ich wymianę ma dokonać również wyznaczony instalator. Grzejniki posiadają założone podajniki ciepła. Czy mając przekształcony lokal w odrębną własność mogę dokonać wymiany we własnym zakresie (oczywiście stosując grzejniki o zalecanych parametrach)? Czy C.O. jest częścią wspólną i w obu przypadkach muszę stosować się do wytycznych Spółdzielni?

    • lokator

      Instalacja centralnego ogrzewania jest częścią wspólną, a jej prawidłowe działanie wynika z projektu /ilość, parametry,nastawy grzejników/. Dlatego nie można robić sobie dowolnych zmian i opierać się na radach panów z Castoramy. Warunki podaje uprawniony pracownik spółdzielni, a podzielniki /nie podajniki/ spisuje administrator i zakłada je na nowych grzejnikach.

  • Barbara

    Jak krok po kroku wygląda przekształcenie lokalu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z księga wieczystą w pełną własność. Jakie są konsekwencje takowego przekształcenia. Będę zmuszona sama opłacać podatek od gruntu osobiście, czy za pośrednictwem spółdzielni? Troszeczkę się z tym pogubiłam, wspomnę, iż wynajmuję mieszkanie i chciałabym amortyzować.

  • BRUNO

    Tak naprawde przepisy i tzw.USTAWY O SM,CHOC ZASOBY MIESZKALNE NIE SA WLASNOSCIA SM,LI TYLKO PANSTWA.NP.WYKUPIONE MIESZKANIE I KSIEGA WIECZYSTA,TO POWINNO SIE ZMIENIC PRAWO I W TAKIM PRZYPADKU SM,NIEMA ZADNYCH PRAW,TAK TO WYNIKA Z LOGICZNEJ ANALIZY.DALSZE POBIERANIE ZA WODE ZIMNA I CIEPLA,TEZ ZA DOSTARCZANIE CIEPLA,BRAK ROZWIAZAN PRAWNYCH,TO JEST PRYWATNY ODBIOR MEDIOW I CO MA Z TYM WSPOLNEGO SM,JA POKRYWAM KOSZTY MEDIOW I Z NIMI MAM MIEC UMOWY,TZW.KOSZTY EKSPLATACJI,TYLKO CZEGO ZA M2,JA JESTEM WLASCICIELEM LOKALU NIE SM I SAM POKRYWAM KOSZTA MIESZKANIA A TAK DODATKOWO NIE KORZYSTAM Z OGRZEWANIA,MAM TANSZE SRODKI.TAK NAPRAWDE,JEST WIELE SPRAW DO ZALATWIENIA A TYM BARDZIEJ,ZE PLACE PODATKI OD GRUNTU I KSIEGI WIECZYSTEJ.PROSZE O SENSOWNA ODPOWIEDZ.

  • Radek

    Ok, prezydent podpisał, więc warto ponowić pytanie:
    .
    Czy warto przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność, biorąc pod uwagę zbliżające się całkowite zniesienie użytkowania wieczystego ?

  • Korfanty

    Kilka pytań:
    1. Sąsiad jest żonaty, lecz w akcie notarialnym występuje sam.
    Czy w mocy obecnych przepisów jego żona również jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej ?

  • ANDRZEJ

    WITAM SERDECZNIE I PROSZE O INFO-CO LEPIEJ JEST PRZEKSZTAŁCENIE LOKALU MIESZKALNEGO SPÓŁDZIELCZEGO NA WŁASNOSCIOWE MIESZKANIE CZY PRAWO ODREBNEJ WŁASNSCI DO LOKALU NA DZIEN DZISIEJSZY CZY SA TE SAME KOSZTY NOTARIALNE I WPISY DO KSIEG ITD – JAKIE TO KOSZTY???-PROSZE O ODP I BARDZO DZIEKUJE!.

    • ola

      Dzień dobry proszę o odpowiedź na moje pytanie, czy spółdzielnia mieszkaniowa ma prawo bez zgody właściciela lokalu, który ma odrębną własność lokalu i gruntu podwyższyć spłatę kredytu który spółdzielnia zaciągnęła na modernizacje bloków.

  • Magda

    Dzień dobry, uprzejmie proszę o odpowiedź na pytanie, czy spółdzielnia mieszkaniowa będąca zarządcą nieruchomości ma prawo ustalać stawki opłaty eksploatacyjnej w tym samym budynku wyższe dla nieczłonków spółdzielni (właścicieli odrębnych lokali) i dużo niższe dla członków spółdzielni ? Na jakiej podstawie prawnej ?
    Jak nieczłonek może zakwestionować taką decyzję rady nadzorczej spółdzielni ?
    Z góry serdeczne dziękuję..
    Magda

  • Magda

    Dzień dobry, proszę o podpowiedź. Wynajmuję mieszkanie zgłoszone w US na zasadach ogólnych. Chcę rozliczyć amortyzację według stawki indywidualnej, z tym że mieszkanie nabyte jest w 2008 roku od spółdzielni jako ustanowienie odrębnej własności lokalu za symboliczną złotówkę. Pytanie czy mogę zastosować amortyzację według stawki indywidualnej i czy jak powinnam ustanowić wartość mieszkania (czy na podstawie średniej ceny rynkowej takich mieszkań)? Myślę, że warto nadmienić, że w lokalu tym zamieszkaliśmy w 2003 po zamianie mieszkań z innymi lokatorami. Blok wybudowany w latach 70-tych.

    Ogromnie będę wdzięczna za odpowiedź.
    Pozdrawiam

  • Grażyna

    Witam,jestem właścicielem mieszkania na zasadzie odrębna własność.Mieszkam na ostatnim piętrze bloku 4 piętrowego.Chcę zainstalować daszek nad balkonem.Czy muszę mieć zgodę Spółdzielni?

  • Edward

    Posiadałem mieszkanie i garaż spółdzielczo -własnościowy. Mieszkanie sprzedałem- garaż pozostał w spółdzielni mieszkaniowej.Spółdzielnia skreśliła mnie z listy członków gdyż sprzedałem mieszkanie, a za garaż nalicza wysoki czynsz- czy jest to zgodne z prawem .Proszę o odpowiedż-Dziękuję.

    • Dorota

      Jeżeli sprzedał Pan mieszkanie, a pozostało Panu spółdzielcze własnościowe prawo do garażu to SM nie miała prawa Pana skreślić z listy członków, gdyż nie zbył Pan wszystkich praw w SM. Ponadto znowelizowana usm w 09.2017r art. 3.1. ust. 2) mówi
      „art. 3.1. Członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych: 2) której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;”
      Ponadto jeżeli nadal Pan posiada to prawo do garażu a nadal nie jest Pan członkiem SM to powinien Pan wystąpić na piśmie do Zarządu o przywrócenie członkowstwa lub przyjęcie Pana w poczet członków na mocy ustawy o spół. mieszk. powołany art powyżej.

  • Roman

    Witam, proszę o odpowiedź.
    Jestem właścicielem spółdzielczego własnościowego mieszkania. Wystąpiła awaria instalacji centralnego ogrzewania, zamontowanego w wylewce. Każdy lokal ma osobny piec, za który odpowiada. W umowie ze spółdzielnią nie ma informacji, że odpowiadamy za instalację w podłodze, którą kładła spółdzielnia. Nie możemy jej konserwować, tak jak piec. Spółdzielnia jest właścicielem lokalu. Regulamin spółdzielni wymienia naprawy, które mają wykonywać mieszkańcy na własny koszt i nie ma tam informacji o naprawie tej instalacji. Wszystko przemawia za tym, że spółdzielnia powinna naprawić awarię. Co zrobić, jeśli spółdzielnia się miga z odpowiedzialnością. A może faktycznie ma rację. Co o tym sądzicie?

  • staszek21

    Witam, proszę o odpowiedź.
    Jestem właścicielem spółdzielczego własnościowego mieszkania. Wystąpiła awaria instalacji centralnego ogrzewania, zamontowanego w wylewce. Każdy lokal ma osobny piec, za który odpowiada. W umowie ze spółdzielnią nie ma informacji, że odpowiadamy za instalację w podłodze, którą kładła spółdzielnia. Nie możemy jej konserwować, tak jak piec. Spółdzielnia jest właścicielem lokalu. Regulamin spółdzielni wymienia naprawy, które mają wykonywać mieszkańcy na własny koszt i nie ma tam informacji o naprawie tej instalacji. Wszystko przemawia za tym, że spółdzielnia powinna naprawić awarię. Co zrobić, jeśli spółdzielnia się miga z odpowiedzialnością. A może faktycznie ma rację. Co o tym sądzicie? Proszę o komentarze.

  • Joanna68

    Dzień dobry. Mam prośbę o odpowiedź. Posiadam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Spółdzielnia w wyniku wprowadzenia ustawy przekształceniowej przeprowadziła ankietę(w okresie urlopowym powrzucała kartki do skrzynek) w wyniku której większość lokaterów zdecydowała o opłaceniu opłaty przekształceniowej w tym roku w całości. (ci lokatorzy, ktorzy nie widzieli ankiety lub nie odnieśli jej w godz. 8-16 do administracji w ciagu 2 tyg uznani zostali za zwolenników). Spółdzielnia domaga sie uiszczenia opłaty przekształceniowej w nieprzekraczanym terminie do 30.11.2019. Czy spółdzielnia ma prawo w ten sposób narzucać gorsze i bardziej resstrykcyjne warunki spłaty niż w ustawie przekształceniowej? Czy w momencie wyodrębnienia lokalu będzie mogła rządać zapłaty za grunt którego jest właścicielem, za sprawą wpłaconych przeze mnie pieniędzy? Z góry dziękuję za pomoc

  • Kaw78

    Dzień dobry,
    Czy mając prawo do odrębnej własności lokalu warto nabyć członkostwo w spółdzielni. Czy wymaga to również zmian w księdze wieczystej?

  • Karolina

    Dzień dobry. Mamy spoldzilczo własnościowe mieszkanie. Czy opłaca je się przekształcać we własnościowe. Ile to kosztuje i czy potem.mozna będzie je sprzedać ? Nie ma jakiejś karencji po przeksztalceniu?

  • Jolanta

    Jestem właścicielem spółdzielczego własnościowego 76 metrowego lokalu użytkowego w spółdzielni mieszkaniowej w Warszawie. Aktualnie spółdzielnia pobiera ode mnie między innymi co miesiąc 160 zł tzw opłaty przekształceniowej. Czy jeżeli przekształcę lokal we własność będę mogła starać się o dofinansowanie na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów?

Skomentuj Dorota Anuluj pisanie odpowiedzi

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Facebook

Get the Facebook Likebox Slider Pro for WordPress