Balkony służące do wyłącznego użytku właścicieli lokali.

W związku z tym, iż od 2007r. znacznie przybyło właścicieli lokali w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, powraca jak bumerang temat balkonów.

Kwestia ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem balkonów była wielokrotnie przedmiotem zainteresowania sądów administracyjnych oraz Sądu Najwyższego.

Pomimo występujących w orzecznictwie sądowym sprzeczności, za utrwaloną należy uznać tezę, iż balkony służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Orzecznictwo to, budziło dalsze kontrowersje i pytania w praktyce, gdyż utrzymanie balkonu nie sprowadza się tylko do elementów, na które może mieć wpływ wyłącznie właściciel lokalu tj. do elementów wewnętrznych. Wydaje się, że dopiero uchwała Sądu Najwyższego w tym temacie, podjęta w dniu 7.03.2008r. III CZP 10/08 potraktowała ten problem w sposób kompleksowy.

Zgodnie z ww. orzeczeniem: „Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Z przytoczonego fragmentu orzeczenia wynika, iż balkon nie ma jednolitego charakteru pod względem prawnym. SN uznał, że balkon, na który wejście jest tylko z danego lokalu, z jednej strony stanowi pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w danym lokalu. W konsekwencji, wydatki związane z jego utrzymaniem w należytym stanie ponosi właściciel lokalu. Jednakże balkon trwale z budynkiem połączony jest jednocześnie, z reguły częścią budynku, tj jego elementem konstrukcyjnym trwale z nim związanym, czyli jest również częścią nieruchomości wspólnej, a wydatki na remonty i bieżącą konserwację takiego budynku obciążają wspólnotę mieszkaniową. Mieszkańcy lokalu korzystają bowiem wyłącznie z przestrzeni wewnętrznej balkonu. Nie korzystają natomiast z tego, co jest elementem konstrukcji budynku – elementem nieruchomości wspólnej.

This entry was posted in Ciekawostki, Orzecznictwo, Podstawy and tagged , , , . Bookmark the permalink.

29 Responses to Balkony służące do wyłącznego użytku właścicieli lokali.

  1. Kamil says:

    Mam pytanie związane z tematem remontów. Otóż jak traktować kwestię, kiedy spółdzielnia wykonuje na balkonach: naprawy miejscowe nawierzchni z płytek gresowych oraz kładzie gres?
    W mojej opinii jest to zakres prac przeznaczony dla właściciela, a nie spółdzielni. Czy mój pogląd jest słuszny?

    • admin says:

      Zazwyczaj problem powstaje gdy użytkownicy lokali domagają się remontu a Spółdzielnia odmawia jego wykonania. Z powyższego wnioskuję, że jest odwrotnie tzn. uważa Pan, że Spółdzielnia niewłaściwie dysponuje środkami. Teoretycznie wymiana płytek na balkonie powinna obciążać właściciele ale należałoby zwrócić uwagę co jest podstawą takiej wymiany w konkretnym przypadku. Może Spółdzielnia jest odpowiedzialna za ich zniszczenie w jakiś sposób, sytuacji może być wiele. Z pewnością istnieje też w spółdzielni jakiś regulamin remontów gdzie zazwyczaj zawarte są definicje i zakresy prac oraz źródła ich finansowania.

  2. Kamil says:

    Szanowny Panie,

    Mam wątpliwości w pewnej sprawie. Czy wymiana gresu lub posadzki należy do obowiązków spółdzielni?

    • Wojciech Peterek says:

      Regulację w tym zakresie przewidują regulaminy wewnętrzne spółdzielni. Co do zasady brak jest podstaw do obciążania tym kosztem spółdzielni. Można przyrównać tę sytuację do malowania lokalu. Konserwacja części przeznaczonych do użytku właściciela obciąża jego.

  3. michal says:

    Witam,
    Mam pytanie odnośnie remontu balkonów.
    Balkony umiejscowione są tak jak na zdjęciu na początku tematu.
    Sąsiadowi pode mną odpada tynk z sufitu bo spływająca woda z mojego balkonu podchodzi na jego sufit. Spółdzielnia mieszkaniowa wymyśliła, że przeprowadzi remont sufitów poprzez skucie całej posadzki u mnie wylanie szlicht itd i położenie płytek od nowa. Wystarczyłoby zrobienie kapi-nosków z blachy no ale cóż…Problem pojawia się dopiero teraz-na zebraniu w spółdzielni oznajmiono mieszkańcom, że spółdzielnia skuje płytki na balkonie i zrobi całą resztę i położy gres od nowa ale trzeba za niego zapłacić 300zł.
    Drugie wyjście – spółdzielnia robi cały remont balkonu i kładzie właścicielowi mieszkania płytki, które sam zakupi.
    A co z płytkami, które teraz są na balkonach mieszkańców kto zapłaci za ich zniszczenie-moje leżą 10l. i nie odchodzą są ok.
    Zgodzę się na remont ale nie mam zamiaru płacić 300zł lub kupować nowych.
    Sprawa dotyczy całego bloku.
    Proszę o radę.

    • admin says:

      W zasadzie spółdzielnia powinna szukać rozwiązań, które nie będą generowały kosztów po stronie użytkowników ale być może jest jakieś uzasadnienie chociażby technologiczne dla takiego rozwiązania. Na takie pytania nie da się ogólnie odpowiedzieć, konieczne jest przeanalizowanie wszystkich aspektów.

      • michal says:

        W regulaminie spółdzielnie jest napisane
        „Użytkownik lokalu jest zobowiązany:
        1. odnawiać zajmowany lokal:
        – naprawiać posadzki (szlichty) na balkonach”

        W spółdzielni po pytaniu dlaczego lokator ma zapłacić za płytki usłyszano – a po co Pan kład płytki na balkonie.
        A przecież tak stanowi regulamin naprawiać posadzki i szlichty.
        W tej sprawie jeśli faktycznie jest niezbędne skuwanie płytek ze względów technologicznych to ok, ale proszę położyć mi nowe płytki tak jak było przed remontem przecież to jest moja własność.

    • Wojciech Peterek says:

      Jeśli wada dot części konstrukcyjnych a płytki ceramiczne zostały położone przez właściciela to spółdzielnia może to zrobić w celu zachowania subdtanci rzeczy. Zazwyczaj chodzi o brak hydroizolacji poziomej, którą musi spółdzielnia wykonać.

  4. Joanna says:

    No tak.. problem polega na tym, że notariusz, którego polecił deweloper nie chce nam wydawać aktu notarialnego *umowy deweloperskiej, w której nasz 80m2 taras określony zostanie jako pomieszczenie pomocnicze, czy tez część składowa, twierdzą iż Sąd Najwyższy ostatecznie rozstrzygnął to na nasza niekorzyść i stwierdzil że nigdy nie może tak być bo taras to nie pomieszczenie i nie powierzchnia uzytkowa i nie dostaniemy w takich okolicznosciach decyzji od starosty o samodzielnosci lokalu. Więc jak ostatecznie jest z tym tarasem? notariuszka mowila ze ponoc od kwietnia cos się w tej materii zmienilo i kiedyś było to niejasne, a teraz jest jasne że jest tak jak ona nam mówi. Proszę o odpowiedź

  5. WJ says:

    Spółdzielnie Mieszkaniowe to relikt minionej epoki gdzie dekują się byli sekretarze PZPR. Myślenie maja całkiem betonowe i tylko pytanie dla czego?
    Dla czego nie pogoniono ich stąd?

  6. WJ says:

    Z przytoczonego fragmentu orzeczenia wynika, iż balkon nie ma jednolitego charakteru pod względem prawnym. SN uznał, że balkon, na który wejście jest tylko z danego lokalu, z jednej strony stanowi pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w danym lokalu. W konsekwencji, wydatki związane z jego utrzymaniem w należytym stanie ponosi właściciel lokalu. Jednakże balkon trwale z budynkiem połączony jest jednocześnie, z reguły częścią budynku, tj jego elementem konstrukcyjnym trwale z nim związanym, czyli jest również częścią nieruchomości wspólnej, a wydatki na remonty i bieżącą konserwację takiego budynku obciążają wspólnotę mieszkaniową. Mieszkańcy lokalu korzystają bowiem wyłącznie z przestrzeni wewnętrznej balkonu. Nie korzystają natomiast z tego, co jest elementem konstrukcji budynku – elementem nieruchomości wspólnej.

  7. MK says:

    Witam
    Ten problem poruszył juz trochę michal (20 czerwca 2012 ). Mam na balkonie położone płytki. Niedługo Spółdzielnia rozpoczyna remont balkonów, który wiąże się z zerwaniem tychże płytek. Na jakiej podstawie i czy w ogóle, mogę domagać się od Spółdzielni zwrotu kosztów zniszczonych płytek? Dodam jeszcze, że mam odrębną własność mieszkania, ale balkon nie jest wymieniony w akcie notarialnym…

  8. Katarzyna says:

    Mam podobny poroblem jak Pan MIchal. Kratka ściekowa na balkonie u sąsiadów mieszkających piętro wyżej jest nieszczelna. Efekt jest taki, że u mnie na balkonie na suficie i na ścianie w okolicy rynny jest już ogromna plama a zimą wiszą ogromne sople. Zgłaszałam to do spółdzielni ale otrzymałam pismo, że zgodnie z wyrokiem SN z 03.03.2002 sygn. IIIRN 153/01 OSNP 2003/18/423 balkon służy do wyłącznego użytku właściciela i koszty jego utrzymania obciążają właściciela. Z informacji, które znalazłam na tym portalu wynika, że nie do końca tak jest. Bardzo bym prosiła o komentarz i o ewentualne podstawy prawne na które mogła bym się powołać w dyskusjach ze spółdzielnią. Dodam jeszcze, że mieszkanie jest lokatorskie a nie własnościowe a ja jestem głównym najemcą.

  9. Agnieszka says:

    Mam troszkę inny problem dotyczący mojego balkonu a mianowicie współdzielnia uważa że to mój problem że tynk odpada i że nacieka woda na mój sufit balkonu.
    Mamy zabudowany balkon ale niestety u sąsiada z góry nie jest zabudowany i jak leje deszcz to woda stoi u niego na balkonie a nam przez to nacieka i spuchł sufit.
    W piątek odpadł duży kawał sufitu (dziura jest aż do blachy która podtrzymuje balkon) przy czym spadł na rower i rama jest zarysowana całe szczęście że nie było mnie ani mojego partnera na balkonie bo jakby tak spadł taki kawał na nas to jak nic by rozwliło głowę w najlepszym wypadku.
    Od przyszłego tygodnia zaczynamy remont mieszkania i chciałam też zrobić balkon ale jak ta woda nacieka nadal to tylko wyfdamy pieniadze w bloto.
    Nie mam pojęcia do kogo się z tym zgłosić bo nasza spółdzielnia twierdzi że to nie ich problem że przy robieniu elewacji mogliby zrobić coś z balkonami ale kiedy się za to wezmą sami nie wiedzą a ja nie chce czekać aż sąsiada balkon spadnie nam na głowę zwłaszcza że spodziewamy się dziecka i nie jet to bezpieczne miejsce eraz dla nikogo.
    Proszę o pomoc dodam ze mieszkam w Warszawie.

  10. PS says:

    A ja mam problem z tarasem zielonym…. Rosło tam pare małych roślin wbrew regulaminowi i wg mnie powinni mi sprawę wytoczyć żę wbrew regulaminowi są nasadzenia … jednak jakie moje było zdziwienie kiedy pracownicy wynbajęci przez spółdzielnie wraz ze strażą miejska przeskoczyli płot i bez mojej zgody powykopywali mi roślinki !!!!
    Jestem zdruzgotany … dzwoniłem na policję że jest wtargnięcie na teren prywatny i mi odpowiedzieli że wiedzą i że tam straz miejska jest i pewnie maja powód …

    Pomocy jak ich udupić… za wtargnięcie na teren prywatny bez zgody lub wbrew zakazowi jest kara do roku i grzywna…

    Nie wiem co robić..
    1 chcę złożyc skarge na policjanta że nie podjął interwencji, 2. na strAż miejską o wtargnięcie na mój teren i przekroczenie uprawnień (w regulaminie jest napisane że administracja może z policją i sterażą pożarną wejść)
    3 na pracowników administracji o wtargnięcie i naruszenie miru domowego i wyrwanie kwiatków
    4 pozew przeciwko spldzielni mieszkaniowej o wtargnięcie na teren prywatny ogrodzony

  11. Arasiewicz Magdalena says:

    mam problem a właściwie moi rodzice mieszkają w blokach i na balkonie zaczął odpadac im tynk z sufitu .i tu nasuwa się pytanie czy spółdzielnia mieszkaniowa to w jakiś sposób zabespieczy w ramach napraw dotyczących utrzymania bespieczeństwa

  12. S&A&I. says:

    Witam,
    mamy takie pytanie: mamy wyodrębnioną własność mieszkania w spółdzielni. Komitet domowy mieszkańców (KDM), w składzie 2 osoby, bez konsultacji z mieszkańcami, zadecydował, że przeprowadzi remont balkonów (w praktyce – loggi). Po jakimś czasie okazało się, że nie rozmawiamy o remoncie, a o modernizacji. 2 osoby zadecydowały, że jedyny dopuszczalny remont balkonów, to jest wymiana barier oraz dokonanie szklanej zabudowy (bez remontu elewacji). Od tego czasu, od 7 lat wszystkie środki z funduszu remontowego są zablokowane (nic nie jest remontowane, bo wszystko zbierane jest na „remont” balkonów). My sobie nie życzymy posiadania zabudowy balkonowej. Żadna też istotna informacja w tym temacie do mieszkańców nie została przekazana, a informacja o tym wyszła przypadkiem, kiedy okazało się, że KDM chce zaciągnąć na ten cel pożyczkę. Pytanie brzmi – czy oni (KDM + spółdzielnia) mogą to zrobić i zmusić nas do posiadania zabudowy (obecnie jej nie ma), choć jej nie chcemy i nigdy nie byliśmy w tym temacie konsultowani lub informowani?

  13. katarzyna says:

    Podpisaliśmy zgodę na modernizację budynku tj wejście na balkon ( wyodrębniona własność) Spółdzielnia skuła nam kafelki , ale już ich nie położą. Czy mają do tego prawo ? Czy mogę od nich w jakikolwiek sposób rządać pokrycia kosztów ponownego położenia kafli?

  14. ja says:

    Witam mam pytanie. Czy muszę płacić spółdzielni za ocieplenie elewacji która znajduje się na moim balkonie . Prace zostały wykonane bez mojej zgody a teraz spółdzielnia żąda zapłaty

  15. Tomasz says:

    Jeżeli Spółdzielnia Mieszkaniowa chce wykonać remont balkonów twierdząc wbrew Komitetowi blokowemu mieszkańców o ich złym stanie jakie musi spełnić obowiązki. Czy ma obowiązek wykonać jakieś Operaty wycen lub ekspertyzy czy tylko fotografie fotografie wystarczą wraz z opinią działu inwestycyjnego w celu podjęcia uchwały przez Zarząd.
    Nadmieniam że ww. Komitet mieszkańców bloku pomimo składanych sprzeciwów ma tylko funkcję opiniodawczą dla Spółdzielni.

  16. Akri says:

    Spółdzielnia w trybie awaryjnym skuła lokatorowi płytki z balkonu w celu zabezpieczenia przed przeciekaniem.Po wykonaniu robót nie zamierza odtworzyć płytek , chyba , że za opłatą.Prawnik Spółdzielni twierdzi, że nie ma obowiązku naprawy płytek.Czy to jest słuszne?

  17. teresa says:

    Wspólnota mieszkaniowa uchwałą zdecydowała,że wykończenie płytkami wyremontowanych balkonów będzie na koszt właściciela mieszkania,który będzie mógł sam dostarczyć płytki.Byłam nową właścicielką mieszkania,uchwała była podjęta rok wcześniej,a na moim balkonie były nowo położone płytki.Poinformowałam Zarządcę o tym fakcie.Nie sądziłam,że pod moją nieobecność wejdą na balkon i położą płytki na płytki.Teraz są żądania zapłaty,straszenie.Czy takie działanie jest zgodne z prawem ?

  18. Gocha says:

    Dzień dobry,
    Mam mieszkanie własnościowe w spółdzielni mieszkaniowej.

    Wnęka balkonowa, stanowi oryginalnie pomniejszenie salonu o ten balkon, tak, że balkon nie wychodzi poza obrys budynku.
    Mieszkanie nasze, w tym sam balkon usytuowane jest na rogu bloku i nie ma wpływu na sąsiednie mieszkania.

    W związku z ociepleniem budynku, każdemu lokatorowi ocieplają wnękę balkonową styropianem o szerokości ok 15 cm na i tak wąskim już balkonie.
    Moje pytanie brzmi, czy są jakieś przepisy regulującą tą kwestie? Najchętniej nie wyraziłabym zgody na położenie tego styropianu.
    Będę bardzo wdzięczna za pomoc.

  19. Ewelina says:

    Witam,
    Mamy mieszkanie w spółdzielni. Kupując mieszkanie na poddaszu był wykonany taras zagospodarowany z części dachowej budynku. W akcie notarialnym nie mamy zaznaczonego tarasu jako części mieszkalnej i nie mamy co włączonego do metrow mieszkalnych i nie płacimy za niego czynszu. Teraz spółdzielnia mieszkaniowa chce zlikwidować nasz taras mierzący 10m2 na 2m2 ! Tłumacząc się że mamy go bezprawnie zrobionego gdzie był on już wykonany przed naszym kupnem mieszkania. Jak mamy się teraz do tego ustosunkować. Spółdzielnia może nam zlikwidować taras i zrobić ż niej klatkę!?!

  20. Anna Kowal says:

    Sp.M wymieniała balustrady balkonowe na loggiach w budynkach wysokich mojego osiedla.Podczas prac remontowych na mojej logi zostały uszkodzone na całej powierzchni mrozoodporne płytki i cokoły.Sp-nia nie chce ponieść za to odpowiedzialności przerzucając przekazując tę sprawę wykonawcy,wykonawca na Sp-nię i ubezpieczenie lokalu. Niestety ubezpieczenie lokalu nie obejmuje takiego zakresu. Kto ponosi za to odpowiedzialność? Kto pokryje koszty wymiany płytek balkonowych? Proszę o wyjaśnienie.

    • jangi says:

      Jedyna droga to mediacje przedsądowe, nie znam szczegółów ale w 90 proc. to jedyne wyjście, tylko należy odpowiedzieć sobie na pytanie: kto jest czego właścicielem, a to wbrew pozorom nie taka prosta odpowiedź.Nie jestem radcą ale trochę wim

  21. Marcin says:

    Witam. Piszę do Państwa z problemem jaki napotkał mnie w tym miesiącu. Otóż Spółdzielnia Mieszkaniowa planuje remont ściany budynku z balkonami. Administracja zbierała opinię wśród miesszkańców budynku czy są potrzebne balkony (balkony są wysuniętą płytą ze ściany budynku) – bo jeśli nie to Spółdzielnia chce się ich pozbyć (obciąć) – czy mają do tego prawo – skoro są to mieszkania Własnościowe ?

  22. jangi says:

    To zależy czy jesteście współwlaścicielami budynku

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *