Do przypomnienia tematu „jak można sobie poradzić z uciążliwym lokatorem” skłoniła mnie piątkowa rozmowa z Panią Adrianą Bąkowską z Radia Nowy Świat. Poprosiła mnie o komentarz do sytuacji jaka zaistniała w pewnej kamienicy w Warszawie, gdzie lokator zrobił sobie w mieszkaniu nielegalną przetwórnie mięsa. Reportaż był krótki, więc nie mogłem przekazać zbyt wiele informacji (patroni RNŚ mogą go wysłuchać w Porannej Mannie cz.1 z 27.10.2023r. ok. 30 minuty).
Pomyślałem więc, że warto rozwinąć ten temat na blogu i przedstawić procedury jakie można zastosować w różnych sytuacjach. Zaznaczam, że pojęciem lokator w tytule posługuje się w znaczeniu potocznym ustawowa definicja lokatora nie obejmuje bowiem właściciela i osoby bez tytułu prawnego. Dalej w tekście rozróżniam już lokatora od właściciela i osoby bez tytułu prawnego.
Dla usystematyzowania pryjmijmy następujące sytuacje:
- Krnąbrny lokator posiada spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.
- Lokator dysponuje spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.
- Problem dotyczy właściciela lokalu w budynku zarządzanym przez spółdzielnię z mocy prawa.
- Łobuz jest właścicielem ale jednocześnie spółdzielnia zarządza budynkiem na podstawie ustawy o własności lokali.
- Lokator jest najemcą.
- Nasz intruz nie ma tytułu prawnego do lokalu.
Powyższe przykłady dotyczą sytuacji, gdy to spółdzielnia czy też wspólnota podejmuje decyzje jak rozprawić się z uciążliwym mieszkańcem. Oprócz tego, uprawnienia mają również sami sąsiedzi. To, że blog kierowany jest do zarządów spółdzielni nie oznacza, że te uprawnienia pozostają poza ich zainteresowaniem. Zarząd powinien wiedzieć jak chociażby poinformować lokatorów czy właścicieli o ich uprawnieniach, które są niezależne od uprawnień spółdzielni. W tym zbiorze pojawią się trzy dodatkowe sytuacje:
7. Uprawnienia właściciela wobec innego mieszkańca.
8. Uprawnienia lokatora wobec innego lokatora.
9. Uprawnienia współlokatora wobec innego współlokatora.
Ad. 1 Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.
W przypadku członka, który posiada spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa jeżeli pomimo pisemnego upomnienia nadal używa on lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Podstawą będzie w tym przypadku art. 11 ust. 1 ze zn 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
W wypadku gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje małżonkom, spółdzielnia może podjąć taką uchwałę, wobec jednego albo obojga małżonków.
Wygaśnięcie prawa otwiera drogę do eksmisji.
Ad. 2 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Zgodnie z art. 17 ze zn.10 usm w przypadku rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.
Odpowiednie zastosowanie przywołanego przepisu polega na tym, że spółdzielnia czyli zarząd na wniosek rady w trybie procesu może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
W praktyce to zarząd ma wiedzę o potrzebie zastosowania tego trybu więc zazwyczaj wnioskuje do rady nadzorczej aby ta wystąpiła z kolei do zarządu ze stosownym wnioskiem.
Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Ad. 3 Odrębna własność zarządzana z mocy prawa przez spółdzielnię
Zastosowanie znajdzie przywołany wcześniej art. 16 ustawy o własności lokali, przy czym różnica jest taka, że z żądaniem, o którym w nim mowa, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.
Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Ad. 4 Odrębna własność – zarząd w oparciu o ustawę o własności lokali.
Podstawą będzie tutaj już bezpośrednio przywołany wyżej art. 16 ustawy o własności lokali tj. jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Legitymację do wytoczenia takiego powództwa posiada zatem tylko wspólnota mieszkaniowa, a upoważniony do jego wytoczenia jest organ zarządzający wspólnotą. Należy pamiętać, że we wspólnotach małych (poniżej 4 lokali) zarząd nieruchomością mogą sprawować sami właściciele (jednomyślnie) i to oni są wówczas organem uprawnionym do wytoczenia powództwa. Natomiast we wspólnotach posiadających zarząd (wybrany) lub zarządcę (któremu powierzono obowiązki w drodze umowy notarialnej) mogą one wystąpić z powództwem dopiero po uzyskaniu zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, gdyż omawiana czynność przekracza zakres zwykłego zarządu. Powództwo o wykluczenie właściciela ze wspólnoty może wytoczyć także prokurator, jeżeli uzna, że wymaga tego ochrona praw obywateli, praworządności albo interesu społecznego.
Ad. 5 Najemca
Tu sprawa jest prosta. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Po rozwiązaniu umowy konieczne będzie wystąpienie do sądu z pozwem o eksmisję.
Podstawą prawną będzie tutaj art. 11 ust 2 ustawy o ochronie praw lokatorów
Ad. 6 Osoba bez tytułu prawnego.
Ta sytuacja jest w zasadzie najprostsza bo w stosunku do osoby nie posiadającej tytułu do lokalu od razu można wszcząć procedurę eksmisyjną tj. oczywiście w pierwszej kolejności uzyskać stosowne orzeczenie sądu.
Ad. 7 Właściciel kontra inny mieszkaniec.
Tu pomocny będzie Kodeks Cywilny a konkretnie jego art. 222 par. 2. Normuje on tzw. roszczenie negatoryjne. Jest to roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń skierowane przez właściciela przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą.
Właściciel może skorzystać również z ustawy o ochronie praw lokatorów, która przewiduje w przypadku gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, możliwość wytoczenia powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. (art. 13 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów).
Ad. 8 lokator kontra lokator.
Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Podstawą prawną będzie art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Ad. 9 Współlokator kontra współlokator.
Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
Podstawą prawną będzie art. 13 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.
