Pozbawienia tytułu prawnego do lokalu może być jedyną możliwością odzyskania zaległości przypadających od lokatora. Pozbawienie tytułu prawnego nazywane potocznie (raczej nieprawidłowo) „odzyskaniem lokalu” kształtuje się odmiennie dla poszczególnych praw do lokali.
I.Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
Pozbawienie tego tytułu lokalu może nastąpić poprzez wygaszenie prawa w następującym trybie.
Zgodnie z art.11 ust. 1. usm spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w niniejszym rozdziale.
Spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z następujących przyczyn:
– jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
– jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat za 6 miesięcy.
W wypadku gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje małżonkom, spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu prawa, wobec jednego albo obojga małżonków.
Do uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy ustawy – Prawo spółdzielcze o uchwale o wykluczeniu członka ze spółdzielni.
Nie ma przy tym znaczenia, czy wszczęto egzekucję, czy też wystąpiono z pozwem o zapłatę. Istotne jest istnienie zwłoki z uiszczaniem opłat za 6 miesięcy w chwili podejmowania decyzji o wygaśnięciu prawa.
Powyższego trybu nie należy mylić z ustaniem członkostwa. Możliwe jest bowiem również, wygaśnięcie prawa lokatorskiego w wyniku ustania członkostwa poprzez wykluczenie lub wykreślenie członka. W tym zakresie choć skutek będzie ten sam to uregulowania są odmienne. Należy tutaj zwrócić szczególną uwagę na uregulowania statutowe.
II. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Pozbawienie członkostwa nie ma znaczenia dla tego tytułu do lokalu !
Zgodnie z art. 17 ze zn.10 usm w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.
Zgodnie natomiast z art. 16 ust. 1 uwl, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Pojęcie „Długotrwałe zaległości” nie zostało zdefiniowane, musi być zatem odnoszone do pewnej przeciętnej miary zaległości w opłatach. Istnienie zaległości nie oznacza, że spółdzielnia musi uzyskać nakaz zapłaty lub wyrok stwierdzający obowiązek zapłaty. Wystarczy wykazanie w tym postępowaniu zaistnienia długotrwałej zwłoki w zapłacie, która musi istnieć w dacie wyrokowania.
Uzyskanie sądowego tytułu wykonawczego w przedmiocie zapłaty (nakazu zapłaty lub wyroku zaopatrzonych w klauzulę wykonalności) pozwala na wszczęcie komorniczego postępowania egzekucyjnego, którego jedną z postaci może być egzekucja ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z zakończeniem w postaci sprzedaży licytacyjnej tego prawa. W takim przypadku wydaje się, iż nie będzie praktycznie wskazane występowanie z pozwem w trybie art. 17 ze zn. 10 usm.
III. Odrębna własność.
Pozbawienie członkostwa nie ma znaczenia dla tego tytułu do lokalu !
W przypadku odrębnej własności tryb postępowania uzależniony jest od sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
A) Zarząd powierzony zgodnie z art. 27 usm
Zastosowanie znajdzie cytowany wcześniej art. 16 uwl. Przy czym, z żądaniem, o którym w nim mowa, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.
Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
B) Zarząd zgodnie z ustawą o własności lokali.
Podstawa będzie również cytowany wyżej art. 16 uwl.
Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Legitymację do wytoczenia powództwa posiada wspólnota mieszkaniowa, a upoważniony do jego wytoczenia jest organ zarządzający wspólnoty. Należy pamiętać, że we wspólnotach małych zarząd nieruchomością mogą sprawować sami właściciele (jednomyślnie) i to oni są wówczas organem uprawnionym do wytoczenia powództwa. Natomiast we wspólnotach posiadających zarząd (wybrany) lub zarządcę (któremu powierzono obowiązki w drodze umowy notarialnej) mogą one wystąpić z powództwem dopiero po uzyskaniu zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, gdyż omawiana czynność przekracza zakres zwykłego zarządu. Powództwo o wykluczenie właściciela ze wspólnoty może wytoczyć także prokurator, jeżeli uzna, że wymaga tego ochrona praw obywateli, praworządności albo interesu społecznego.
