Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz. 6 – udziały i wpisowe

Posted on 19 października 2017 by

Wpadła mi dzisiaj w ręce gazeta, w której jedna ze spółdzielni mieszkaniowych opublikowała informację o ostatniej zmianie w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych podając, że aby ubiegać się o status członka, w sytuacji gdy chodzi o członkostwo dobrowolne, należy złożyć deklaracje a także uiścić wpisowe i udziały.

Jest to jedna z interpretacji z jakimi można się ostatnio spotkać ale w mojej ocenie jest ona całkowicie chybiona i pozbawiona podstaw prawnych. Jej stosowanie może rodzić spore ryzyko sporów sądowych. Obawiam się, że może też wpływać negatywnie na wizerunek spółdzielni.

Zatem świadom fali hejtu jaka tym razem może mnie spotkać wyjątkowo nie ze strony spółdzielców a ze strony niektórych spółdzielni, śpieszę wyjaśnić swoje stanowisko.

Przy wyjaśnianiu tego problemu nie obejdzie się niestety bez cytowania przepisów. W pierwszej kolejności należy wskazać „winowajcę”, a jest nim art 3 ust. 3 ze zn. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi:

 „Członkiem spółdzielni może być osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu. Właścicielowi lokalu, który nie jest członkiem spółdzielni, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Przepis art. 16 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze stosuje się odpowiednio.”

Dalej przejdźmy do przywołanego art. 16 Prawa spółdzielczego, w którym z kolei czytamy:

§ 1. Warunkiem przyjęcia na członka jest złożenie deklaracji. Deklaracja powinna być złożona pod nieważnością w formie pisemnej. Podpisana przez przystępującego do spółdzielni deklaracja powinna zawierać jego imię i nazwisko oraz miejsce zamieszkania, a jeżeli przystępujący jest osobą prawną – jej nazwę i siedzibę, ilość zadeklarowanych udziałów, dane dotyczące wkładów, jeżeli statut ich wnoszenie przewiduje, a także inne dane przewidziane w statucie.

§ 2. W formie pisemnej deklaruje się także dalsze udziały, jak i wszelkie zmiany danych zawartych w deklaracji.

§ 3. Członek może w deklaracji lub w odrębnym pisemnym oświadczeniu złożonym spółdzielni wskazać osobę, której spółdzielnia obowiązana jest po jego śmierci wypłacić udziały. Prawo z tego tytułu nie należy do spadku.

Przeczytanie tylko i wyłącznie ww. dwóch przepisów może prowadzić do wniosku, że udziały w tym przypadku pozostają i spółdzielnie mogą ich żądać.

Dlaczego mam odmienne zdanie ?

Postaram się wyjaśnić to w miarę czytelnie choć nie będzie to proste. Wróćmy do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Mamy w niej również zapis:

art. 1

ust. 7  W zakresie nieuregulowanym w ustawie stosuje się przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2017 r. poz. 1560), z zastrzeżeniem ust. 8 i 9.

ust. 8. Przepisów ustawy wymienionej w ust. 7, dotyczących wystąpienia ze spółdzielni, wykluczenia ze spółdzielni i wykreślenia z rejestru członków spółdzielni, nie stosuje się. Osoba będąca założycielem spółdzielni oraz właściciel lokalu będący członkiem spółdzielni może wystąpić z niej za wypowiedzeniem.

ust. 9. Nie stosuje się przepisów ustawy wymienionej w ust. 7 dotyczących udziałów i wpisowego, a także przepisów dotyczących obowiązku złożenia deklaracji w celu przyjęcia w poczet członków spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 3.

Podsumowując, zasadą jest stosowanie ustawy prawo spółdzielcze a wyjątkiem jest jej niestosowanie m.in. do wpisowego i udziałów jednakże stosuje się odpowiednio art. 16 (patrz wyżej jego treść).

Teraz trochę wiedzy ogólnej z I-go roku prawa, przedmiot nazywał się „Wstęp do prawoznawstwa”

W prawie polskim istnieje coś takiego jak zasada określoności przepisów prawa, jest ona wywodzona z art. 2 Konstytucji RP i jak ocenił Trybunał Konstytucyjny ma ona charakter zasady prawa. Z zasady tej wynika obowiązek konstruowania przepisów prawnych w sposób przejrzysty i zrozumiały dla jej adresatów. Jest to jednen z  istotnych elementów definiujących demokratyczne państwo prawa.

Przejawem realizacji zasady określoności przepisów prawa jest formułowanie przepisów w sposób poprawny pod względem językowym i logicznym a także w sposób precyzyjny, tak aby intencja ustawodawcy nie budziła u jej adresatów wątpliwości.

Omawiana zasada nie uniemożliwia zabiegów zmierzających do osiągnięcia skrótowości prawnej. Jednym z nich jest właśnie użycie sformułowania „stosuje się odpowiednio”. Co więcej stosowanie tego sformułowania jak podkreśla się w literaturze i orzecznictwie ma służyć również osiągnięciu spójności tego tekstu prawnego.

Stosując powyższą zasadę, fundamentalną w polskim orzecznictwie i piśmiennictwie, wyodrębnia się  3 przypadki odpowiedniego stosowania przepisów prawa przy zapisie ustawowym: „stosuje się odpowiednio” i tak:

1) stosuje się przepis wprost bez żadnych zmian do zakresu innego zagadnienia lub
2) stosuje się przepis z pewnymi zmianami do zakresu innego zagadnienia lub też
3) przepis nie może być w ogóle stosowany do zakresu innego zagadnienia ze względu na bezprzedmiotowość lub sprzeczność z przepisami właściwymi dla tego innego zagadnienia.

Aby wybrać jedną z 3 ww. możliwości trzeba przyjrzeć się całemu aktowi prawnemu tak aby zachować przy skrótowości zasadę spójności.

Wróćmy do naszej ustawy Prawo spółdzielcze. Poza art. 16 mamy w tej ustawie jeszcze kilka przepisów traktujących o udziałach, są nimi: art. 16a o dziedziczeniu udziałów, art. 20 szczegółowo określający udziały i wkłady, art. 21 traktujący o zwrocie udziałów, art. 27 o egzekucji i jeszcze kilka innych. Niewątpliwie tych przepisów nie można stosować gdyż mówi o tym wprost cytowany wyżej art. 1 ust. 9.

W mojej ocenie nie mogąc stosować tych przepisów a jednocześnie żądając wkładów od nowych członków doszlibyśmy do absurdalnych rozwiązań. Przede wszystkim musielibyśmy założyć, że jest to wpłata bezzwrotna bo nie ma przepisów o zwrocie udziałów. (o tym kiedyś będzie odrębny wpis bo temat jest mocno kontrowersyjny, jeśli nie najbardziej w tej nowelizacji)

Dlatego stosowanie art. 16 Prawa spółdzielczego wprost, czyli stosując 1 przypadek „odpowiedniego stosowania”, w moim przekonaniu przeczyłoby zasadzie określoności przepisów prawa, zasadzie spójności i założenia, iż ustawodawca pomimo wszystko jest jednak racjonalny. Taką racjonalność zakłada się przy wybieraniu sposobu interpretacji. Dlatego w mojej ocenie należy zastosować przypadek 2 interpretacji odpowiedniego stosowania przepisów.

Co do wpisowego to ja osobiście nie znajduję żadnego przepisu pozwalającego na jego pobieranie.

Niestety problemy  związanych z praktycznym stosowaniem przepisów, które należy „stosować  odpowiednio” są bardzo liczne o czym świadczy baardzo bogate orzecznictwo sądów a także Trybunału Konstytucyjnego.

Oczywiście nie muszę mieć racji bo rację przesądza sąd w konkretnej sprawie ….a niezbadane są wyroki sądów 🙂

Nie mniej jednak takiej interpretacji gotów jestem bronić.

 

Posted in Bez kategorii, Członkowie, Interpretacje, Nowości, Opinie, zmiany w przepisach | Tagged , , , , , , , , | 11 komentarzy

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz.5 – uwłaszczenie najemców

Posted on 19 września 2017 by

Kolejnym elementem wprowadzonym nowelizacją obowiązującą od 9 września br.  jest art. 48 usm w nowym brzmieniu, który to przepis przywraca możliwość uwłaszczania najemców.

Wyjątkowo przytoczę cały ten przepis  po to aby można było zrozumieć ile może spowodowań zamieszania:

„Na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, jeżeli najemca był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia, spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu, po spełnieniu warunków o których niżej.”

Różnica ww. części normy do przepisu obowiązującego poprzednio polega na wyraźnym wskazaniu, że najemca był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia. Takiego wyraźnego zapisu do tej pory nie było co skutkowało rozciąganiem stosowania przepisu również na osoby, które zamieniały lokale lub na następców prawnych tych osób. Obecnie, przepis wydaje się jednoznaczny i nie dopuszcza takich zabiegów. Nie mniej jednak nie można wykluczyć, iż orzecznictwo dokona wykładni rozszerzającej. Z pewnością każdy przypadek będzie wymagał odrębnej szczegółowej analizy. Problemy powstaną zapewne w przypadku wstąpienia w stosunek najmu. Osoba, która wstąpiła w stosunek najmu jest najemcą ale już niekoniecznie była uprawniona do korzystania z lokalu w dniu przejęcia.

Warunkami uwłaszczenia są: spłata zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu oraz wpłata wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni.

Wkład określa się w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania:
a) wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku – jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie,
b) wynikającej z kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal w zakresie, w jakim koszty te nie zostały uwzględnione w świadczeniach wynikających z umowy najmu oraz wynikającej z poniesionych przez spółdzielnię kosztów w postępowaniu wieczystoksięgowym i kosztów wynagrodzenia notariusza związanych z zawarciem umowy nabycia budynku – jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie.

Kolejny problem wynika z użytego słowa nakłady. W obecnym stanie prawnym mowa o „nakładach” ogólnie. Nie będą to więc już nakłady konieczne, ale wszelkie nakłady na nieruchomość również te związane z utrzymaniem czystości, odśnieżaniem, utrzymaniem zieleni itp.

Wysokość ustalonego przez spółdzielnię wkładu budowlanego wnoszonego przez najemców nie może jednak przekraczać 5% aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokali zajmowanych przez tych najemców, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie.

Przypomnę, tak dla uświadomienia sobie skąd ta zmiana i przemyślenia i oceny czy jest to dobra zmiana, że Trybunał Konstytucyjny uchylił przepis  statuujący wymóg pokrycia kosztów nakładów koniecznych z uwagi na zbyt daleko idącą ingerencję ustawy w sferę własności prywatnej nie znajdującą konstytucyjnego uzasadnienia, co w ocenie sędziów Trybunału powoduje, iż spółdzielnia nie tylko została pozbawiona swobody w podjęciu decyzji o zbyciu własności lub o jej zachowaniu, o wyborze nabywcy, ale co najistotniejsze, spółdzielnie mieszkaniowe zostały pozbawione możliwości określenia świadczenia wzajemnego (ekwiwalentu pieniężnego) w zamian za przeniesioną własność lokalu mieszkalnego.

Brak jest przepisu na temat sposobu ustalania wartości rynkowej nie mniej jednak należy przyjąć, iż chodzi wartość rynkową, jaką definiuje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Stąd też konieczna będzie wycena przez biegłego rzeczoznawcę.

Zgodnie z nowym brzmieniem ww. przepisu „dawne” kaucje mieszkaniowe, podlegają zaliczeniu na poczet kosztów lub kwoty, o których mowa w ust. 1 przy czym wysokość kaucji mieszkaniowej waloryzuje się proporcjonalnie do wartości rynkowej lokalu.

Sporym mankamentem jest, że przepisy nie podają jak ustalić wartość rynkową porównawczą na dzień wpłacenia kaucji. Rzeczoznawcy raczej nie będą w stanie takiej wartości wyliczyć.  Pozostaje wystąpienie do GUS o wskazanie średnich cen nieruchomości we wskazanym okresie. Jednakże taki zabieg całkowicie zakrzywia ostateczny wynik waloryzacji.

Podsumowując, niekonstytucyjne nakłady konieczne zastąpiono niesprecyzowanymi nakładami ograniczonymi do 5% wartości rynkowej lokalu a wartość rynkowa do wyliczenia waloryzacji kaucji pozostaje wielką niewiadomą.

Posted in Bez kategorii, Ciekawostki, Nowości, Uwłaszczenie, zmiany w przepisach | Tagged , , , , , , | 4 komentarze

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz. 4 – pełnomocnik na walnym zgromadzeniu

Posted on 6 września 2017 by

Dzisiaj króciutko o pełnomocnikach.

Nowelizacja wprowadza (słusznie moim zdaniem) zasadę możliwości uczestnictwa członka w walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika.  Do tej pory statut spółdzielni mógł wyłączyć taką możliwość.

Pełnomocnik będzie mógł zastępować tylko jednego członka. Pełnomocnictwo musi być udzielone pod rygorem nieważności w formie pisemnej i oczywiście dołączone do protokołu.

W tym krótkim przepisie pojawiło się jednak zdanie, które już zrodziło różne interpretacje. Otóż zapis ustawy brzmi „Lista pełnomocnictw podlega odczytaniu po rozpoczęciu walnego zgromadzenia”

Wiem, że niektórzy prowadzący szkolenia stoją na stanowisku, iż taki przepis oznacza, że przed rozpoczęciem walnego lista pełnomocnictw jest zamykana i nie może być już modyfikowana. Stanowisko takie wydaje mi się dość osobliwe, innymi słowy całkowicie się z nim nie zgadzam.

Po pierwsze skoro członek spółdzielni na walne zgromadzenie może wejść w dowolnej chwili to dlaczego miałby nie móc tego zrobić jego pełnomocnik a po drugie skoro mowa o „odczytaniu po rozpoczęciu” to nic nie stoi na przeszkodzie aby odczytać listę ponownie już zmodyfikowaną.

Posted in Bez kategorii, Interpretacje, Walne Zgromadzenie, zmiany w przepisach | Tagged , , , , , | 12 komentarzy

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz. 3 – zarząd nieruchomościami wspólnymi

Posted on 3 września 2017 by

Czas pędzi, ustawa została już opublikowana  w Dzienniku Ustaw 25.08.2017r. pod poz. Nr 1596 co oznacza, że wejdzie w życie 9 września 2017r. 

Dzisiaj zajmę się kwestią zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni.

Do tej pory temat ten rodził sporo problemów, doczekaliśmy się kilku sprzecznych orzeczeń Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego. Pisałem już o tym kilkakrotnie.  W ustawie była luka, która powodowała liczne spory na temat wpływu właścicieli lokali na zarządzanie, było nie było ich własnością. Orzecznictwo to raz uznawało, że górę bierze przepis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jako szczególny, przesądzający w tym przypadku o reżimie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to znowu twierdzono, że zgodnie z Kodeksem cywilnym wymagana jest jednomyślność właścicieli. Temat na pewno wymagał interwencji ustawodawcy i taką  nam zafundował w omawianej nowelizacji.

Co zatem zastaniemy budząc się rano 9 września ?

Zasadą będzie zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni  wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w ustawie o własności lokali.

Nadal będzie możliwość podjęcia uchwały o stosowaniu ustawy o własności lokali w sytuacji gdy wyodrębnionych będzie więcej niż połowa lokali, zmienił się natomiast nieco tryb podejmowania tej uchwały. Do tej pory stosowało się w tym celu odpowiednio jedynie niektóre przepisy ustawy o własności lokali (30 ust 1a, 31 i 32). W nowym stanie stosować należy wszystkie właściwe dla tego trybu przepisy tej ustawy, czyli również te o możliwości podejmowania uchwały, gdzie jednemu właścicielowi przysługuje jeden głos !

Do tej pory w przypadku wyodrębnienia wszystkich lokali reżim zarządu automatycznie wyznaczała ustawa o własności lokali – nieodwracalnie. Teraz będzie inaczej. Zasadą będzie wprawdzie zarząd w trybie ustawy o własności lokali ale Spółdzielnia po wyodrębnieniu ostatniego lokalu ma obowiązek zawiadomić o tym pisemnie wszystkich właścicieli, którzy z kolei w terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia ostatniego lokalu mogą podjąć większością udziałów uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje  się ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych a konkretnie jej art 27.

Największą zmianą jest jednak wskazanie w ustawie, że do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy art. 22 oraz 29 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali. Spodziewam się, że to właśnie ten przepis będzie sprawcą największego zamieszania a może nawet paraliżu działań niektórych spółdzielni.

Otóż ta drobna zmiana wprowadzająca stosowanie ww. dwóch artykułów wprowadza do zarządu wykonywanego przez spółdzielnię pojęcia zarządu zwykłego i czynności przekraczających zwykły zarząd.

Co najważniejsze do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Wskazać należy, że czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

– ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

– przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

– ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

–  zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

– ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd jest otwarty.

Będziemy mieli zatem do czynienia z pewnym rozdwojeniem. Zapewne powstanie cała masa problemów dotyczących chociażby zawierania umów, które np. wynegocjowano lub wyłoniono wykonawców w przetargu przed 9.09 a do zawarcia umowy dojdzie po tej dacie. Problemem będzie opracowanie sposobu działania przy podejmowaniu decyzji przekraczających zwykły zarząd. Najlepiej byłoby je przewidzieć i poddać pod głosowanie raz w roku wraz z planem gospodarczym, ale przecież wszystkiego przewidzieć się nie da.  Problemem będzie jak zorganizować to podejmowanie uchwał, co zrobić jeśli kilka „nieruchomości” zagłosuje za a kilka przeciw itd itd.

W mojej ocenie pomysł kompletnie oderwany od realiów. Zamiast dążyć do wprowadzania jednolitych i przejrzystych trybów podejmowania decyzji, będziemy mieli do czynienia z jakąś bliżej nieokreśloną hybrydą.  Aż ciśnie się na usta komentarz, cele były szczytne…. wyszło jak zawsze.

I pomyśleć, że z natury jestem optymistą 😉

Posted in Bez kategorii, Ciekawostki, Nowości, Organy, Walne Zgromadzenie, Zarząd, zmiany w przepisach | 4 komentarze

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz. 2 – ustanie członkostwa

Posted on 9 sierpnia 2017 by

Było o uzyskaniu członkostwa to czas na słów kilka o jego ustaniu. Tutaj też rewolucja. Od dnia wejścia w życie nowelizacji nie będą miały w spółdzielniach mieszkaniowych zastosowania, przepisy Prawa spółdzielczego dotyczące wystąpienia ze spółdzielni, wykluczenia ze spółdzielni i wykreślenia z rejestru członków.

Za odejście od stosowania ww. zasad, ustawodawca w zasadnie nie zaproponował nic w zamian. Innymi słowy dość mocno utrwalił członkostwo. Założenia może były słuszne, ale czy na pewno to co wyszło finalnie jest korzystne ? Oceńcie sami.

Przypomnijmy dla porządku, że wykluczenie członka ze spółdzielni mogło do tej pory nastąpić w wypadku, gdy z jego winy umyślnej lub z powodu rażącego niedbalstwa dalsze pozostawanie w spółdzielni nie dało się pogodzić z postanowieniami statutu spółdzielni lub dobrymi obyczajami. Członek niewykonujący obowiązków statutowych z przyczyn przez niego niezawinionych mógł być natomiast wykreślony z rejestru członków spółdzielni.

W nowym stanie prawnym członkostwo ustaje:

  • wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
  • zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
  • zbycia odrębnej własności lub udziału w tym prawie
  • zbycia ekspektatywy własności lub udziału w tym prawie
  • rozwiązania umowy o budowę lokalu
  • zbycia ekspektatywy własności lub udziału w tym prawie

Uwaga ! ustanie członkostwa następuje dopiero w wypadku utraty wszystkich tytułów prawnych (wliczając również garaże) w danej spółdzielni.

Wyżej wymienione ustanie następuje z mocy prawa, wydaje się, że trzeba to jakoś  stwierdzić dla tak lubianego przeze mnie porządku w papierach. Podobnie jak przy nabyciu może to być zapis w protokole z posiedzenia zarządu bądź ewentualnie uchwała, która jednak nie będzie kreowała żadnego stanu prawnego, stąd może lepiej przyjąć rozwiązanie pierwsze.

Ciekawe rozwiązanie ustawodawca znalazł dla członków założycieli.  Otóż ich członkostwo ustaje z mocy prawa, jeżeli w ciągu trzech lat od chwili wpisania spółdzielni do KRS spółdzielnia nie ustanowi na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa, prawa odrębnej własności lokalu lub nie dojdzie do zawarcia umowy o budowę lokalu. Konia z rzędem temu kto powie co z członkami założycielami aktualnymi. Przepis może i sugeruje, że będzie on dotyczył spraw na przyszłość ale nie byłbym takim optymistą. Tylko kiedy ustaje to prawo ? 10 lat temu 5 a może z chwilą wejścia w życie ustawy ? a może w terminie 3 lat od jej wejścia w życie ? Trudno powiedzieć 🙂 Przepisy przejściowe milczą na ten temat.

Mam nadzieję, że jakiś członek założyciel pokusi się o powództwo o ustalenie i sprawa znajdzie finał w orzeczeniu sądu. Nie mniej jednak myślę sobie, że bezpiecznie będzie uznać, że członkostwo członka założyciela w takim przypadku ustało z chwilą wejścia w życie nowelizacji. Dlaczego ? A tego tutaj nie napiszę. Nie chcę tworzyć poradnika dla tych co lubią utrudniać życie spółdzielniom. Bo jak to już kilka razy mi zarzucono jestem po ciemnej stronie mocy gdyż doradzam spółdzielniom 🙂

Pojawia się jeszcze problem małżonków. Do tej pory członkiem mógł być małżonek choćby spółdzielcze prawo do lokalu albo odrębne prawo własności przysługiwało tylko jednemu małżonkowi teraz prawo musi przysługiwać im wspólnie. Należało by zatem oczekiwać, że ci małżonkowie, którzy są członkami a prawo do lokalu nie jest wspólne z mocy ustawy tracą członkostwo. Chyba jednak go nie tracą.

Dlaczego „chyba”. Przepis przejściowy stanowi tak: „Członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu oraz któremu nie przysługuje roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, TRACI Z TYM DNIEM członkostwo w spółdzielni”

Ustawodawca zapomniał o małżonkach ? O członkach założycielach chyba też mógł tutaj coś napisać.

Kolejny problem to osoby, które posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, znajdującego się w budynku położonym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. Sąd Najwyższy przyjął, że tak na prawdę to nie mają oni tego prawa a jedynie jego ekspektatywę. Tym samym nie ma możliwości założenia księgi wieczystej dla takiego lokalu a w kontekście nowelizacji należy przyjąć, że osoby te automatycznie tracą członkostwo.

Działy członkowskie w spółdzielniach będą miały trochę pracy a obsługa prawna twardy orzech do zgryzienia.

Kwestią związaną z omawianą dzisiaj problematyką są też przepisy o wygaśnięciu praw z powodu nieuiszczania opłat, unieważnienie małżeństwa czy też rozwodu. Jest to jednak tematyka na odrębny wpis.

Członkostwo ustaje również w chwili powstania wspólnoty zarządzanej na zasadach ustawy o własności lokali. Ten przepis była akurat potrzebny i oczekiwany. Jest jednak pewne ale logiczne. Przepis ten odsyła do odpowiedniego stosowania art.108b Prawa spółdzielczego. Co , jak, po co, dlaczego ? Niewiem. Nie rozwijam tego tematu. Dociekliwi niech sobie sami przeczytają ten artykuł i spróbują naleźć sens jego stosowania w tej sytuacji. Czekam na propozycje 🙂

Oczywiście niezmienne pozostaje ustanie członkostwa z chwilą śmierci.

Ktoś zapyta: a co z wypowiedzeniem ? tam gdzie członkostwo jest z mocy prawa czyli automatyczne to oczywiście nie ma. Wypowiedzieć  członkostwo może właściciel, najemca i ….założyciel spółdzielni.

Posted in Bez kategorii, Ciekawostki, Członkowie, Nowości, zmiany w przepisach | Tagged , , , , , , , | 21 komentarzy

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz. 1 – nabycie członkostwa

Posted on 8 sierpnia 2017 by

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stała się faktem. Ustawa z 20.07.2017r. podpisana przez Prezydenta czeka na publikację. Należy zatem się spodziewać wejścia jej w życie ok. połowy września.

To chyba największa rewolucja w spółdzielczości mieszkaniowej przynajmniej na przestrzeni 11-u lat, mojej praktyki zawodowej z  tą dziedziną prawa. Niestety w mojej  ocenie jest to kolejny bubel prawny, który może spowodować więcej zamieszania niż słynna „nowela lipcowa” z 2007.

Zmian jest kilkadziesiąt i część z nich niesie bardzo poważne konsekwencje. Postanowiłem więc rozpocząć cykl wpisów na temat tej nowelizacji. Zastrzegam, że są to moje przemyślenia i moje osobiste opinie, które może zweryfikować orzecznictwo a spodziewam się, że rozkwitnie tak jak po wspomnianej „noweli lipcowej”.

Zacznijmy zatem od problematyki nabywania członkostwa.

Dla uzasadnienia moich wątpliwości co do jakości tego prawa, przypomnienia wymaga ustawowa definicja spółdzielni, która pozostaje niezmieniona: „Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą.”

Po co to przypomnienie ? Otóż zmiana ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych całkowicie przeczy istocie spółdzielni i tak skonstruowanej  definicji, gdyż wprowadza rewolucyjną wg. mnie zasadę przymusowego członkostwa !!! Tak, tak drogi czytelniku to nie pomyłka, od wejścia w życie ustawy członkostwo poza drobnymi wyjątkami nabywane będzie z mocy prawa. Kolokwialnie mówiąc z automatu.

Każdy kto posiada:

  • spółdzielcze lokatorskie  prawo do lokalu (tu się niewiele zmienia),
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (powrót do dawnych czasów),
  • roszczenie o ustanowienie prawa lokatorskiego,
  • ekspektatywę własności,
  • prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub wolnostojącym,
  • ułamkowy udział we współwłasności garażu,

staje się z mocy prawa członkiem spółdzielni. Znikają jednocześnie udziały, wpisowe, deklaracje członkowskie. Nie stosuje się w ogóle przepisów w tym zakresie, które znajdują się w Prawie spółdzielczym.

Członkami spółdzielni z mocy prawa stają się oboje małżonkowie ale tylko jeśli prawo do lokalu przysługuje im wspólnie albo wspólnie się o nie ubiegają.  Do tej pory prawo nie musiało im przysługiwać wspólnie !

Co to wszytko oznacza ? Spółdzielnie muszą przeprowadzić weryfikację całej dokumentacji członkowskiej ponieważ pojawią się nowi członkowie a niektórzy będą się musieli z członkostwem pożegnać bo tak chciał „racjonalny” ustawodawca. (o utracie członkostwa szerzej w następnym odcinku)

Ustawa jednocześnie nie zobowiązuje spółdzielni do informowania kogokolwiek o fakcie, iż został członkiem 🙂

Z punktu widzenia „porządku  w papierach” wydaje się to jednak jak najbardziej wskazane. Pomijam już drobne kwestie techniczne jak np. ta, że nagle małżonkowie będą mieli numery członkowskie „rozstrzelone” na liście.

Oczywiście skoro znikają deklaracje to w tym wypadku nie ma również uchwały o przyjęciu w poczet członków, bo dzieje się to z automatu. Wydaje się jednak właściwe sporządzenie dokumentu, z którego wynika, że ktoś tym członkiem nagle został. Praktyka zapewne będzie różna, przykładowo może to być uchwała ale tylko potwierdzająca ten fakt bądź tylko wzmianka w protokole z posiedzenia zarządu, że z dniem takim to a takim członkami zostały takie to a takie osoby.  O konsekwencjach jakie to niesie dla odbywania walnych zgromadzeń, podejmowania przez nie uchwał z pewnością napiszę w następnych częściach.

Podobnie osoby prawne, które posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ekspektatywę własności nabywają członkostwo automatycznie w dniu wejścia w życie ustawy.

Jest też członkostwo fakultatywne w przypadku:

  • właścicieli,
  • najemców dawnych lokali zakładowych

W tym przypadku pozostaje konieczność złożenia deklaracji członkowskiej.

cdn….

 

Posted in Bez kategorii, Ciekawostki, Członkowie, zmiany w przepisach | Tagged , , , , , , , | 30 komentarzy

Europejski Trybunał Praw Człowieka też dla spółdzielni.

Posted on 24 lutego 2017 by

Cały czas próbujemy walczyć ze skutkami złego prawa o przekształceniach w spółdzielniach mieszkaniowych.  Kolejne starcie przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka. Sam jestem ciekaw co z tego wyjdzie.

Zarzuty skargi w uproszczeniu takie: Państwo strona Rzeczpospolita Polska wprowadzając regulację zawartą w art. 48 ust. 1 Ustawy z 15 grudnia 2000 r. o Spółdzielniach mieszkaniowych uznaną następnie za niezgodną z konstytucją dopuściło się naruszenia art. 1 do Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności i zarazem art. 64 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W sprawie niniejszej Skarżąca starała się uzyskać odszkodowanie z tytułu szkody poniesionej w wyniku arbitralnego wkroczenia przez Polskę w istotę prawa własności. Bezspornym jest, iż taka okoliczność miała miejsce.

Pomimo bezsporności, iż do takiego zdarzenia doszło na kanwie sprawy niniejszej Polska odmawia wypłaty odszkodowania zasłaniając się wykładnią dotyczącą obowiązywania przepisów stwierdzonych przez Trybunał Konstytucyjny za niezgodne z Konstytucją.

Nie obyło się bez przygód bo formularz skargi nie jest precyzyjny co do reprezentacji, a skargi nie spełniające wymogów zdaniem urzędników ETPCZ idą na przemiał i nie ma możliwości dowodzenia, że jednak wymogi były spełnione. Wydało mi się to bardzo dziwne skoro Trybunał z założenia ma być dostępny dla wszystkich.

Pierwsze koty za płoty skarga przekazana do rozpoznania 🙂

Posted in Bez kategorii, Nowości, Orzecznictwo, Uwłaszczenie | Tagged , , , , , | Leave a comment

Co nas czeka w spółdzielczości mieszkaniowej ?

Posted on 21 lutego 2017 by

Dzisiejszy wpis może mało merytoryczny ale po prostu nie mogę się powstrzymać.  Raczej do tej pory nie zajmowałem się komentowaniem projektów ale w obecnych czasach ustawy uchwala się dość szybko więc się pokuszę. Przeglądam sobie projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy prawo spółdzielcze i niestety widzę, że znowu za projektowanie zmian zabierają się osoby, które albo nigdy nie miały styczności ze spółdzielniami mieszkaniowymi albo miały styczność ze spółdzielnią jednobudynkową. Co gorsza obawiam się, że wiedzę o działalności spółdzielni  projektodawcy czerpią chyba z patologii nagłaśnianych przez media. Z takiego wrzucania wszystkich do jednego worka powstają potem takie cudeńka.

Czy na prawdę nikt nie dostrzega, że np. wprowadzone już przed laty zmiany dotyczące walnego zgromadzenia i likwidacji ZPCZ wywołały zupełnie odwrotny skutek ? Przecież w tej chwili w dużych spółdzielniach nie można mówić o REPREZENTATYWNOŚCI czy o jakiejkolwiek demokracji. Frekwencja rzadko osiąga poziom pozwalający na podjęcie uchwały o zbyciu nieruchomości co blokuje działania i generuje koszty. Obecne na zgromadzeniu są zazwyczaj osoby, które…… po prostu mają na to czas. Więcej nie pisze bo jeszcze ktoś poczuje się urażony a to nie o to chodzi. ZPCZ może nie było idealnym rozwiązaniem ale gdy funkcjonowało, rzadko zdarzało się, że osoby wybrane na przedstawicieli nie przychodziły a przecież wybierani byli na zebraniach grup przez osoby ze swojego rejonu, osiedla itt. Wybierani przez członków, nie przez prezesa ! Tam mogli przedyskutować wszelkie problemy i one potem stanowiły zaczyn do projektów uchwał i dyskusji merytorycznej na walnym.

Czy nikt nie dostrzega, że już w obecnym stanie prawnym tak naprawdę walne zgromadzenie to tylko maszynka do głosowania ? Przecież na walnym w obecnej formie nic już się nie modyfikuje, nie ma możliwości przeprowadzenia żadnej konstruktywnej dyskusji.

Do tego ustawodawca chce nam zafundować zapis, że np. dokonywanie remontów średnich i kapitalnych wymagać będzie uchwały walnego zgromadzenia. Ciekaw jestem, czy jak się okaże, że na walne przyszli w większości członkowie z osiedla X to przegłosują bezproblemowo remont na osiedlu Y.

W noweli jest też zapis o tym, że członkowie spółdzielni będą mieli prawo organizować się w grupy społeczne sankcjonowane uchwałą walnego zgromadzenia. Na prawdę mam wątpliwości czy potrzebny jest kolejny organ skoro już funkcjonują rady osiedli.

” Baardzo przemyślany” wydaje się zapis, że każdy członek spółdzielni może uczestniczyć w posiedzeniach rady nadzorczej w charakterze obserwatora z prawem do złożenia wniosku o udzielenie mu głosu w charakterze doradczym w przedmiocie prowadzonych obrad. Teraz dla walnych zgromadzeń rezerwuje się hale sportowe, żeby w razie czego zapewnić udział każdemu członkowi bo przecież taki jest obowiązek. Czy posiedzenie rady też należałoby zwoływać w takich miejscach ? Co jeśli członkowie się nie zmieszczą ? To wie tylko ten kto uczestniczył w posiedzeniach organów spółdzielni i widział co może się wydarzyć a zapewniam, że z tymi posiedzeniami zawsze wiążą się duże emocje. Bywa nawet, że interweniuje policja bo niektórym ciężko wytłumaczyć na czym polega teraz walne zgromadzenie i jak należy realizować uprawnienia członkowskie.

Nie będę się zagłębiał w zapis, że funkcji lustratora spółdzielni mieszkaniowej nie może pełnić osoba będąca członkiem organów spółdzielni mieszkaniowej. Rozumiem, że badanej spółdzielni tak, ale w ogóle ? Tak sobie myślę, że praktyka lustratora w tej dziedzinie byłaby wskazana. Ale ustawodawca chyba zakłada, że spółdzielnie to jakaś ośmiornica.

Na koniec zostawiam takie cudeńko. Otóż mając na uwadze to co napisałem o praktyce walnych zgromadzeń, teraz również ma ono podejmować „uchwały o pozbawieniu wszelkich dodatkowych gratyfikacji finansowych w bieżącym roku obrachunkowym w odniesieniu do członków organów spółdzielni, których udokumentowane działania w roku poprzedzającym zwiększyły w sposób nieuzasadniony koszty funkcjonowania spółdzielni lub przyniosły jej stratę.”  Oczywiście również to walne oceni czy działania są udokumentowane i co to znaczy 🙂

Pracuję w spółdzielczości od 11 lat i jeśli ktoś z decydentów czyta tego bloga to zapraszam Panie i Panów tworzących ustawy na kilka walnych i posiedzeń np. rad osiedli. Jestem w stanie załatwić możliwość uczestnictwa w walnym zwołanym zarówno w całości jak i w części. Naprawdę serdecznie zapraszam.

Wiem, że bloga takie osoby czytają bo raz miałem propozycję napisania pieśni pochwalnej co do funkcjonowania nowych zasad  walnych zgromadzeń ale jak napisałem co myślę naprawdę, to słuch o wywiadzie zaginął.

pozdrawiam.

 

Posted in Ciekawostki, Nowości, Odpowiedzialność, Organy, Walne Zgromadzenie, Zarząd, zmiany w przepisach | Tagged , , , , | Leave a comment

Życzenia Świąteczne

Posted on 23 grudnia 2016 by

Niech zbliżające się Święta Bożego Narodzenia będą pełne radości i skłaniają  do refleksji i zadumy nad planami na Nowy Rok. Życzę wszystkim zadowolenia i satysfakcji z podejmowanych wyzwań. 

img_0131

 

 

Posted in Bez kategorii | Tagged | Leave a comment

Czy warto przekształcać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność ?

Posted on 31 października 2016 by

Udzielenie odpowiedzi na pytanie czy korzystne jest przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu nie jest proste. Każde z praw ma swoje zalety i wady.

Zdarza się, że nowi właściciele skuszeni darmowym przekształceniem nie rozważyli wszystkich jego aspektów i potem zgłaszają się do spółdzielni z pytaniem czy można to „odkręcić”. Dobrze zatem przemyśleć tą decyzję gdyż nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na to pytanie.

Poniżej przedstawię istotne czynniki, które mogą wpływać na ocenę opłacalności omawianego przekształcenia.

1) Obydwa prawa są zbywalne, dziedziczne i podlegają egzekucji. Umowa zbycia tych praw wymaga formy aktu notarialnego. W tym zakresie nie można zatem powiedzieć aby któreś z omawianych praw było lepsze.

2) Przy przekształceniu w prawo odrębnej własności lokalu zakładana jest obligatoryjnie księga wieczysta co ułatwia obrót lokalem. Nie jest to jednak argument przemawiający za przekształceniem gdyż dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu również można założyć księgę wieczystą  choć w tym przypadku fakultatywnie.

3) Prawo własności jest najpełniejszym prawem do władania rzeczą. Prawo to daje faktycznie pełnię praw do lokalu w odróżnieniu od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu gdzie właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia, a uprawnionemu przysługuje jedynie ograniczone prawo rzeczowe do lokalu. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, prawo dysponowania gruntem i budynkiem na którym on się znajduje przysługuje wyłącznie spółdzielni mieszkaniowej. Lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność posiada udział we własności nieruchomości gruntowej wyrażony ułamkiem i tym ułamkiem spółdzielnia mieszkaniowa bez udziału właściciela lokalu nie może w żaden sposób dysponować.

4) W przypadku odrębnej własności łatwiej uzyskać kredyt zabezpieczony hipoteką ponieważ niektóre banki nie udzielają kredytów pod zabezpieczenie hipoteką na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

5) Dysponowanie lokalem na cele inne niż mieszkaniowe w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest utrudnione gdyż wymaga uzyskiwania zgody spółdzielni.

6) Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu umożliwia przejęcie zarządu nad nieruchomością wspólną przez wspólnotę mieszkaniową, którą tworzą właściciele lokali w budynku. W przypadku wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku zmiana zarządu następuje z mocy prawa natomiast w przypadku wyodrębnienia lokali posiadających więcej niż połowę udziałów w nieruchomości wspólnej, zmiana zarządu może nastąpić na mocy uchwały właścicieli. Nie ma większych różnic w samym zakresie kosztów eksploatacyjnych związanych ze spółdzielczym prawem do lokalu czy lokalem stanowiącym odrębną własność. W obu przypadkach ich właściciele ponoszą koszty podatków od nieruchomości, opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie gruntów, opłacają fundusz remontowy. Różnica polega tylko na tym, czy opłaca się niektóre opłaty do spółdzielni czy bezpośrednio do jednostki samorządu terytorialnego. Nie mniej jednak z praktyki należy stwierdzić, że o ile sam zakres opłat jest zbliżony to występują duże różnice w ich wysokości.
To jest w zasadzie główny argument, który może zdecydować o opłacalności przekształcenia bądź jej braku. Spółdzielnie zazwyczaj zarządzają większą ilością budynków natomiast wspólnoty obejmują zazwyczaj tylko jeden budynek. W związku z tym spółdzielnia może wynegocjować korzystniejsze warunki umów na usługi związane z „obsługą” nieruchomości.
Przy ustalaniu kosztów eksploatacji duże znaczenie ma też stan techniczny budynku.
W przypadku konieczności wykonywania poważnych prac remontowych może okazać się, że wspólnota będzie miała poważne problemy w finansowaniu takich robót i powodować to będzie znaczne zwiększenie obciążenia finansowego właścicieli.
Z kolei spółdzielnia ma większe możliwości uzyskania środków zewnętrznych na remonty czy modernizację.

W praktyce, przekształcenia lokali znajdujących się w budynkach wymagających remontów dachu, elewacji czy termomodernizacji okazały się w dużej mierze niekorzystne dla właścicieli.

7) Prawo odrębnej własności lokalu można obciążyć dożywociem. Nie ma takiej możliwości przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Dożywocie polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Prawo to może okazać się istotne w przypadku gdy chce się przekazać nieodpłatnie nieruchomość i mieć pewność, że w przypadku dziedziczenia nie będzie ona wchodzić w skład schedy, od której wyliczany jest zachowek.

8) W przypadku upadłości lub likwidacji spółdzielni obydwa prawa są  prawnie zabezpieczone.
Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się z mocy prawa w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego.

9) Przy sprzedaży odrębnej własności lokalu pobierana jest co do zasady pełna taksa notarialna. W przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, koszty aktu notarialnego są niższe gdyż pobierana jest połowa taksy.  (tak było do 26.05.2012r.)

10) Dla osób inwestujących w mieszkania na wynajem ważna będzie kwestia amortyzacji. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu amortyzuje się stawką dla praw w wysokości 2,5% wartości rocznie. Natomiast nieruchomości stanowiące odrębną własność używane ponad 5 lat lub takie, w których wykończenie lub remont zainwestowano ponad 30% wartości nabycia można amortyzować podwyższoną stawką nawet do 10%. W takim przypadku zdecydowanie korzystne będzie posiadanie odrębnej własności.

Posted in Bez kategorii | Tagged , , , , , , , , | 14 komentarzy