Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz. 2 – ustanie członkostwa

Posted on 9 sierpnia 2017 by

Było o uzyskaniu członkostwa to czas na słów kilka o jego ustaniu. Tutaj też rewolucja. Od dnia wejścia w życie nowelizacji nie będą miały w spółdzielniach mieszkaniowych zastosowania, przepisy Prawa spółdzielczego dotyczące wystąpienia ze spółdzielni, wykluczenia ze spółdzielni i wykreślenia z rejestru członków.

Za odejście od stosowania ww. zasad, ustawodawca w zasadnie nie zaproponował nic w zamian. Innymi słowy dość mocno utrwalił członkostwo. Założenia może były słuszne, ale czy na pewno to co wyszło finalnie jest korzystne ? Oceńcie sami.

Przypomnijmy dla porządku, że wykluczenie członka ze spółdzielni mogło do tej pory nastąpić w wypadku, gdy z jego winy umyślnej lub z powodu rażącego niedbalstwa dalsze pozostawanie w spółdzielni nie dało się pogodzić z postanowieniami statutu spółdzielni lub dobrymi obyczajami. Członek niewykonujący obowiązków statutowych z przyczyn przez niego niezawinionych mógł być natomiast wykreślony z rejestru członków spółdzielni.

W nowym stanie prawnym członkostwo ustaje:

  • wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
  • zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
  • zbycia odrębnej własności lub udziału w tym prawie
  • zbycia ekspektatywy własności lub udziału w tym prawie
  • rozwiązania umowy o budowę lokalu
  • zbycia ekspektatywy własności lub udziału w tym prawie

Uwaga ! ustanie członkostwa następuje dopiero w wypadku utraty wszystkich tytułów prawnych (wliczając również garaże) w danej spółdzielni.

Wyżej wymienione ustanie następuje z mocy prawa, wydaje się, że trzeba to jakoś  stwierdzić dla tak lubianego przeze mnie porządku w papierach. Podobnie jak przy nabyciu może to być zapis w protokole z posiedzenia zarządu bądź ewentualnie uchwała, która jednak nie będzie kreowała żadnego stanu prawnego, stąd może lepiej przyjąć rozwiązanie pierwsze.

Ciekawe rozwiązanie ustawodawca znalazł dla członków założycieli.  Otóż ich członkostwo ustaje z mocy prawa, jeżeli w ciągu trzech lat od chwili wpisania spółdzielni do KRS spółdzielnia nie ustanowi na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa, prawa odrębnej własności lokalu lub nie dojdzie do zawarcia umowy o budowę lokalu. Konia z rzędem temu kto powie co z członkami założycielami aktualnymi. Przepis może i sugeruje, że będzie on dotyczył spraw na przyszłość ale nie byłbym takim optymistą. Tylko kiedy ustaje to prawo ? 10 lat temu 5 a może z chwilą wejścia w życie ustawy ? a może w terminie 3 lat od jej wejścia w życie ? Trudno powiedzieć 🙂 Przepisy przejściowe milczą na ten temat.

Mam nadzieję, że jakiś członek założyciel pokusi się o powództwo o ustalenie i sprawa znajdzie finał w orzeczeniu sądu. Nie mniej jednak myślę sobie, że bezpiecznie będzie uznać, że członkostwo członka założyciela w takim przypadku ustało z chwilą wejścia w życie nowelizacji. Dlaczego ? A tego tutaj nie napiszę. Nie chcę tworzyć poradnika dla tych co lubią utrudniać życie spółdzielniom. Bo jak to już kilka razy mi zarzucono jestem po ciemnej stronie mocy gdyż doradzam spółdzielniom 🙂

Pojawia się jeszcze problem małżonków. Do tej pory członkiem mógł być małżonek choćby spółdzielcze prawo do lokalu albo odrębne prawo własności przysługiwało tylko jednemu małżonkowi teraz prawo musi przysługiwać im wspólnie. Należało by zatem oczekiwać, że ci małżonkowie, którzy są członkami a prawo do lokalu nie jest wspólne z mocy ustawy tracą członkostwo. Chyba jednak go nie tracą.

Dlaczego „chyba”. Przepis przejściowy stanowi tak: „Członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu oraz któremu nie przysługuje roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, TRACI Z TYM DNIEM członkostwo w spółdzielni”

Ustawodawca zapomniał o małżonkach ? O członkach założycielach chyba też mógł tutaj coś napisać.

Kolejny problem to osoby, które posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, znajdującego się w budynku położonym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. Sąd Najwyższy przyjął, że tak na prawdę to nie mają oni tego prawa a jedynie jego ekspektatywę. Tym samym nie ma możliwości założenia księgi wieczystej dla takiego lokalu a w kontekście nowelizacji należy przyjąć, że osoby te automatycznie tracą członkostwo.

Działy członkowskie w spółdzielniach będą miały trochę pracy a obsługa prawna twardy orzech do zgryzienia.

Kwestią związaną z omawianą dzisiaj problematyką są też przepisy o wygaśnięciu praw z powodu nieuiszczania opłat, unieważnienie małżeństwa czy też rozwodu. Jest to jednak tematyka na odrębny wpis.

Członkostwo ustaje również w chwili powstania wspólnoty zarządzanej na zasadach ustawy o własności lokali. Ten przepis była akurat potrzebny i oczekiwany. Jest jednak pewne ale logiczne. Przepis ten odsyła do odpowiedniego stosowania art.108b Prawa spółdzielczego. Co , jak, po co, dlaczego ? Niewiem. Nie rozwijam tego tematu. Dociekliwi niech sobie sami przeczytają ten artykuł i spróbują naleźć sens jego stosowania w tej sytuacji. Czekam na propozycje 🙂

Oczywiście niezmienne pozostaje ustanie członkostwa z chwilą śmierci.

Ktoś zapyta: a co z wypowiedzeniem ? tam gdzie członkostwo jest z mocy prawa czyli automatyczne to oczywiście nie ma. Wypowiedzieć  członkostwo może właściciel, najemca i ….założyciel spółdzielni.

Posted in Bez kategorii, Ciekawostki, Członkowie, Nowości, zmiany w przepisach | Tagged , , , , , , , | 4 komentarze

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz. 1 – nabycie członkostwa

Posted on 8 sierpnia 2017 by

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stała się faktem. Ustawa z 20.07.2017r. podpisana przez Prezydenta czeka na publikację. Należy zatem się spodziewać wejścia jej w życie ok. połowy września.

To chyba największa rewolucja w spółdzielczości mieszkaniowej przynajmniej na przestrzeni 11-u lat, mojej praktyki zawodowej z  tą dziedziną prawa. Niestety w mojej  ocenie jest to kolejny bubel prawny, który może spowodować więcej zamieszania niż słynna „nowela lipcowa” z 2007.

Zmian jest kilkadziesiąt i część z nich niesie bardzo poważne konsekwencje. Postanowiłem więc rozpocząć cykl wpisów na temat tej nowelizacji. Zastrzegam, że są to moje przemyślenia i moje osobiste opinie, które może zweryfikować orzecznictwo a spodziewam się, że rozkwitnie tak jak po wspomnianej „noweli lipcowej”.

Zacznijmy zatem od problematyki nabywania członkostwa.

Dla uzasadnienia moich wątpliwości co do jakości tego prawa, przypomnienia wymaga ustawowa definicja spółdzielni, która pozostaje niezmieniona: „Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą.”

Po co to przypomnienie ? Otóż zmiana ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych całkowicie przeczy istocie spółdzielni i tak skonstruowanej  definicji, gdyż wprowadza rewolucyjną wg. mnie zasadę przymusowego członkostwa !!! Tak, tak drogi czytelniku to nie pomyłka, od wejścia w życie ustawy członkostwo poza drobnymi wyjątkami nabywane będzie z mocy prawa. Kolokwialnie mówiąc z automatu.

Każdy kto posiada:

  • spółdzielcze lokatorskie  prawo do lokalu (tu się niewiele zmienia),
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (powrót do dawnych czasów),
  • roszczenie o ustanowienie prawa lokatorskiego,
  • ekspektatywę własności,
  • prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub wolnostojącym,
  • ułamkowy udział we współwłasności garażu,

staje się z mocy prawa członkiem spółdzielni. Znikają jednocześnie udziały, wpisowe, deklaracje członkowskie. Nie stosuje się w ogóle przepisów w tym zakresie, które znajdują się w Prawie spółdzielczym.

Członkami spółdzielni z mocy prawa stają się oboje małżonkowie ale tylko jeśli prawo do lokalu przysługuje im wspólnie albo wspólnie się o nie ubiegają.  Do tej pory prawo nie musiało im przysługiwać wspólnie !

Co to wszytko oznacza ? Spółdzielnie muszą przeprowadzić weryfikację całej dokumentacji członkowskiej ponieważ pojawią się nowi członkowie a niektórzy będą się musieli z członkostwem pożegnać bo tak chciał „racjonalny” ustawodawca. (o utracie członkostwa szerzej w następnym odcinku)

Ustawa jednocześnie nie zobowiązuje spółdzielni do informowania kogokolwiek o fakcie, iż został członkiem 🙂

Z punktu widzenia „porządku  w papierach” wydaje się to jednak jak najbardziej wskazane. Pomijam już drobne kwestie techniczne jak np. ta, że nagle małżonkowie będą mieli numery członkowskie „rozstrzelone” na liście.

Oczywiście skoro znikają deklaracje to w tym wypadku nie ma również uchwały o przyjęciu w poczet członków, bo dzieje się to z automatu. Wydaje się jednak właściwe sporządzenie dokumentu, z którego wynika, że ktoś tym członkiem nagle został. Praktyka zapewne będzie różna, przykładowo może to być uchwała ale tylko potwierdzająca ten fakt bądź tylko wzmianka w protokole z posiedzenia zarządu, że z dniem takim to a takim członkami zostały takie to a takie osoby.  O konsekwencjach jakie to niesie dla odbywania walnych zgromadzeń, podejmowania przez nie uchwał z pewnością napiszę w następnych częściach.

Podobnie osoby prawne, które posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ekspektatywę własności nabywają członkostwo automatycznie w dniu wejścia w życie ustawy.

Jest też członkostwo fakultatywne w przypadku:

  • właścicieli,
  • najemców dawnych lokali zakładowych

W tym przypadku pozostaje konieczność złożenia deklaracji członkowskiej.

cdn….

 

Posted in Bez kategorii, Ciekawostki, Członkowie, zmiany w przepisach | Tagged , , , , , , , | 6 komentarzy

Europejski Trybunał Praw Człowieka też dla spółdzielni.

Posted on 24 lutego 2017 by

Cały czas próbujemy walczyć ze skutkami złego prawa o przekształceniach w spółdzielniach mieszkaniowych.  Kolejne starcie przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka. Sam jestem ciekaw co z tego wyjdzie.

Zarzuty skargi w uproszczeniu takie: Państwo strona Rzeczpospolita Polska wprowadzając regulację zawartą w art. 48 ust. 1 Ustawy z 15 grudnia 2000 r. o Spółdzielniach mieszkaniowych uznaną następnie za niezgodną z konstytucją dopuściło się naruszenia art. 1 do Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności i zarazem art. 64 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W sprawie niniejszej Skarżąca starała się uzyskać odszkodowanie z tytułu szkody poniesionej w wyniku arbitralnego wkroczenia przez Polskę w istotę prawa własności. Bezspornym jest, iż taka okoliczność miała miejsce.

Pomimo bezsporności, iż do takiego zdarzenia doszło na kanwie sprawy niniejszej Polska odmawia wypłaty odszkodowania zasłaniając się wykładnią dotyczącą obowiązywania przepisów stwierdzonych przez Trybunał Konstytucyjny za niezgodne z Konstytucją.

Nie obyło się bez przygód bo formularz skargi nie jest precyzyjny co do reprezentacji, a skargi nie spełniające wymogów zdaniem urzędników ETPCZ idą na przemiał i nie ma możliwości dowodzenia, że jednak wymogi były spełnione. Wydało mi się to bardzo dziwne skoro Trybunał z założenia ma być dostępny dla wszystkich.

Pierwsze koty za płoty skarga przekazana do rozpoznania 🙂

Posted in Bez kategorii, Nowości, Orzecznictwo, Uwłaszczenie | Tagged , , , , , | Leave a comment

Co nas czeka w spółdzielczości mieszkaniowej ?

Posted on 21 lutego 2017 by

Dzisiejszy wpis może mało merytoryczny ale po prostu nie mogę się powstrzymać.  Raczej do tej pory nie zajmowałem się komentowaniem projektów ale w obecnych czasach ustawy uchwala się dość szybko więc się pokuszę. Przeglądam sobie projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy prawo spółdzielcze i niestety widzę, że znowu za projektowanie zmian zabierają się osoby, które albo nigdy nie miały styczności ze spółdzielniami mieszkaniowymi albo miały styczność ze spółdzielnią jednobudynkową. Co gorsza obawiam się, że wiedzę o działalności spółdzielni  projektodawcy czerpią chyba z patologii nagłaśnianych przez media. Z takiego wrzucania wszystkich do jednego worka powstają potem takie cudeńka.

Czy na prawdę nikt nie dostrzega, że np. wprowadzone już przed laty zmiany dotyczące walnego zgromadzenia i likwidacji ZPCZ wywołały zupełnie odwrotny skutek ? Przecież w tej chwili w dużych spółdzielniach nie można mówić o REPREZENTATYWNOŚCI czy o jakiejkolwiek demokracji. Frekwencja rzadko osiąga poziom pozwalający na podjęcie uchwały o zbyciu nieruchomości co blokuje działania i generuje koszty. Obecne na zgromadzeniu są zazwyczaj osoby, które…… po prostu mają na to czas. Więcej nie pisze bo jeszcze ktoś poczuje się urażony a to nie o to chodzi. ZPCZ może nie było idealnym rozwiązaniem ale gdy funkcjonowało, rzadko zdarzało się, że osoby wybrane na przedstawicieli nie przychodziły a przecież wybierani byli na zebraniach grup przez osoby ze swojego rejonu, osiedla itt. Wybierani przez członków, nie przez prezesa ! Tam mogli przedyskutować wszelkie problemy i one potem stanowiły zaczyn do projektów uchwał i dyskusji merytorycznej na walnym.

Czy nikt nie dostrzega, że już w obecnym stanie prawnym tak naprawdę walne zgromadzenie to tylko maszynka do głosowania ? Przecież na walnym w obecnej formie nic już się nie modyfikuje, nie ma możliwości przeprowadzenia żadnej konstruktywnej dyskusji.

Do tego ustawodawca chce nam zafundować zapis, że np. dokonywanie remontów średnich i kapitalnych wymagać będzie uchwały walnego zgromadzenia. Ciekaw jestem, czy jak się okaże, że na walne przyszli w większości członkowie z osiedla X to przegłosują bezproblemowo remont na osiedlu Y.

W noweli jest też zapis o tym, że członkowie spółdzielni będą mieli prawo organizować się w grupy społeczne sankcjonowane uchwałą walnego zgromadzenia. Na prawdę mam wątpliwości czy potrzebny jest kolejny organ skoro już funkcjonują rady osiedli.

” Baardzo przemyślany” wydaje się zapis, że każdy członek spółdzielni może uczestniczyć w posiedzeniach rady nadzorczej w charakterze obserwatora z prawem do złożenia wniosku o udzielenie mu głosu w charakterze doradczym w przedmiocie prowadzonych obrad. Teraz dla walnych zgromadzeń rezerwuje się hale sportowe, żeby w razie czego zapewnić udział każdemu członkowi bo przecież taki jest obowiązek. Czy posiedzenie rady też należałoby zwoływać w takich miejscach ? Co jeśli członkowie się nie zmieszczą ? To wie tylko ten kto uczestniczył w posiedzeniach organów spółdzielni i widział co może się wydarzyć a zapewniam, że z tymi posiedzeniami zawsze wiążą się duże emocje. Bywa nawet, że interweniuje policja bo niektórym ciężko wytłumaczyć na czym polega teraz walne zgromadzenie i jak należy realizować uprawnienia członkowskie.

Nie będę się zagłębiał w zapis, że funkcji lustratora spółdzielni mieszkaniowej nie może pełnić osoba będąca członkiem organów spółdzielni mieszkaniowej. Rozumiem, że badanej spółdzielni tak, ale w ogóle ? Tak sobie myślę, że praktyka lustratora w tej dziedzinie byłaby wskazana. Ale ustawodawca chyba zakłada, że spółdzielnie to jakaś ośmiornica.

Na koniec zostawiam takie cudeńko. Otóż mając na uwadze to co napisałem o praktyce walnych zgromadzeń, teraz również ma ono podejmować „uchwały o pozbawieniu wszelkich dodatkowych gratyfikacji finansowych w bieżącym roku obrachunkowym w odniesieniu do członków organów spółdzielni, których udokumentowane działania w roku poprzedzającym zwiększyły w sposób nieuzasadniony koszty funkcjonowania spółdzielni lub przyniosły jej stratę.”  Oczywiście również to walne oceni czy działania są udokumentowane i co to znaczy 🙂

Pracuję w spółdzielczości od 11 lat i jeśli ktoś z decydentów czyta tego bloga to zapraszam Panie i Panów tworzących ustawy na kilka walnych i posiedzeń np. rad osiedli. Jestem w stanie załatwić możliwość uczestnictwa w walnym zwołanym zarówno w całości jak i w części. Naprawdę serdecznie zapraszam.

Wiem, że bloga takie osoby czytają bo raz miałem propozycję napisania pieśni pochwalnej co do funkcjonowania nowych zasad  walnych zgromadzeń ale jak napisałem co myślę naprawdę, to słuch o wywiadzie zaginął.

pozdrawiam.

 

Posted in Ciekawostki, Nowości, Odpowiedzialność, Organy, Walne Zgromadzenie, Zarząd, zmiany w przepisach | Tagged , , , , | Leave a comment

Życzenia Świąteczne

Posted on 23 grudnia 2016 by

Niech zbliżające się Święta Bożego Narodzenia będą pełne radości i skłaniają  do refleksji i zadumy nad planami na Nowy Rok. Życzę wszystkim zadowolenia i satysfakcji z podejmowanych wyzwań. 

img_0131

 

 

Posted in Bez kategorii | Tagged | Leave a comment

Czy warto przekształcać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność ?

Posted on 31 października 2016 by

Udzielenie odpowiedzi na pytanie czy korzystne jest przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu nie jest proste. Każde z praw ma swoje zalety i wady.

Zdarza się, że nowi właściciele skuszeni darmowym przekształceniem nie rozważyli wszystkich jego aspektów i potem zgłaszają się do spółdzielni z pytaniem czy można to „odkręcić”. Dobrze zatem przemyśleć tą decyzję gdyż nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na to pytanie.

Poniżej przedstawię istotne czynniki, które mogą wpływać na ocenę opłacalności omawianego przekształcenia.

1) Obydwa prawa są zbywalne, dziedziczne i podlegają egzekucji. Umowa zbycia tych praw wymaga formy aktu notarialnego. W tym zakresie nie można zatem powiedzieć aby któreś z omawianych praw było lepsze.

2) Przy przekształceniu w prawo odrębnej własności lokalu zakładana jest obligatoryjnie księga wieczysta co ułatwia obrót lokalem. Nie jest to jednak argument przemawiający za przekształceniem gdyż dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu również można założyć księgę wieczystą  choć w tym przypadku fakultatywnie.

3) Prawo własności jest najpełniejszym prawem do władania rzeczą. Prawo to daje faktycznie pełnię praw do lokalu w odróżnieniu od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu gdzie właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia, a uprawnionemu przysługuje jedynie ograniczone prawo rzeczowe do lokalu. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, prawo dysponowania gruntem i budynkiem na którym on się znajduje przysługuje wyłącznie spółdzielni mieszkaniowej. Lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność posiada udział we własności nieruchomości gruntowej wyrażony ułamkiem i tym ułamkiem spółdzielnia mieszkaniowa bez udziału właściciela lokalu nie może w żaden sposób dysponować.

4) W przypadku odrębnej własności łatwiej uzyskać kredyt zabezpieczony hipoteką ponieważ niektóre banki nie udzielają kredytów pod zabezpieczenie hipoteką na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

5) Dysponowanie lokalem na cele inne niż mieszkaniowe w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest utrudnione gdyż wymaga uzyskiwania zgody spółdzielni.

6) Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu umożliwia przejęcie zarządu nad nieruchomością wspólną przez wspólnotę mieszkaniową, którą tworzą właściciele lokali w budynku. W przypadku wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku zmiana zarządu następuje z mocy prawa natomiast w przypadku wyodrębnienia lokali posiadających więcej niż połowę udziałów w nieruchomości wspólnej, zmiana zarządu może nastąpić na mocy uchwały właścicieli. Nie ma większych różnic w samym zakresie kosztów eksploatacyjnych związanych ze spółdzielczym prawem do lokalu czy lokalem stanowiącym odrębną własność. W obu przypadkach ich właściciele ponoszą koszty podatków od nieruchomości, opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie gruntów, opłacają fundusz remontowy. Różnica polega tylko na tym, czy opłaca się niektóre opłaty do spółdzielni czy bezpośrednio do jednostki samorządu terytorialnego. Nie mniej jednak z praktyki należy stwierdzić, że o ile sam zakres opłat jest zbliżony to występują duże różnice w ich wysokości.
To jest w zasadzie główny argument, który może zdecydować o opłacalności przekształcenia bądź jej braku. Spółdzielnie zazwyczaj zarządzają większą ilością budynków natomiast wspólnoty obejmują zazwyczaj tylko jeden budynek. W związku z tym spółdzielnia może wynegocjować korzystniejsze warunki umów na usługi związane z „obsługą” nieruchomości.
Przy ustalaniu kosztów eksploatacji duże znaczenie ma też stan techniczny budynku.
W przypadku konieczności wykonywania poważnych prac remontowych może okazać się, że wspólnota będzie miała poważne problemy w finansowaniu takich robót i powodować to będzie znaczne zwiększenie obciążenia finansowego właścicieli.
Z kolei spółdzielnia ma większe możliwości uzyskania środków zewnętrznych na remonty czy modernizację.

W praktyce, przekształcenia lokali znajdujących się w budynkach wymagających remontów dachu, elewacji czy termomodernizacji okazały się w dużej mierze niekorzystne dla właścicieli.

7) Prawo odrębnej własności lokalu można obciążyć dożywociem. Nie ma takiej możliwości przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Dożywocie polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Prawo to może okazać się istotne w przypadku gdy chce się przekazać nieodpłatnie nieruchomość i mieć pewność, że w przypadku dziedziczenia nie będzie ona wchodzić w skład schedy, od której wyliczany jest zachowek.

8) W przypadku upadłości lub likwidacji spółdzielni obydwa prawa są  prawnie zabezpieczone.
Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się z mocy prawa w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego.

9) Przy sprzedaży odrębnej własności lokalu pobierana jest co do zasady pełna taksa notarialna. W przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, koszty aktu notarialnego są niższe gdyż pobierana jest połowa taksy.  (tak było do 26.05.2012r.)

10) Dla osób inwestujących w mieszkania na wynajem ważna będzie kwestia amortyzacji. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu amortyzuje się stawką dla praw w wysokości 2,5% wartości rocznie. Natomiast nieruchomości stanowiące odrębną własność używane ponad 5 lat lub takie, w których wykończenie lub remont zainwestowano ponad 30% wartości nabycia można amortyzować podwyższoną stawką nawet do 10%. W takim przypadku zdecydowanie korzystne będzie posiadanie odrębnej własności.

Posted in Bez kategorii | Tagged , , , , , , , , | 13 komentarzy

Pełnomocnik na walnym zgromadzeniu.

Posted on 9 czerwca 2016 by

Okres walnych zgromadzeń w spółdzielniach w pełni, więc warto przypomnieć o możliwości uczestniczenia w zgromadzeniu przez pełnomocnika. Członek może uczestniczyć w walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika, jeżeli ustawa lub statut nie stanowią inaczej. Zanim zatem spółdzielca sporządzi pełnomocnictwo powinien sprawdzić w statucie swojej spółdzielni czy nie ma wyłączenia zastępowania członka przez pełnomocnika. Zapis taki nie musi mówić wprost, że „członek nie może uczestniczyć w WZ przez pełnomocnika” ale może być sformułowany np. tak „ członek może brać udział w walnym zgromadzeniu tylko osobiście.” Dlatego warto przeczytać dokładnie statut aby uniknąć niepotrzebnych sporów podczas walnego zgromadzenia. I choć to co napisałem może wydawać się tak oczywiste, że aż śmieszne to uwierzcie, w praktyce zdarza się nie rzadko. Znam nawet przypadek konieczności wezwania policji bo rzekomy pełnomocnik awanturował się dość intensywnie.

Osoby prawne będące członkami spółdzielni biorą udział w walnym zgromadzeniu przez ustanowionego w tym celu pełnomocnika. Tak stanowi przepis. Warunek ten nie dotyczy jednak osób, które reprezentują osobę prawną z mocy ustawy (np. uprawnionego do jednoosobowej reprezentacji prezesa spółki). Stąd jeżeli przedstawicielstwo takie wynika z stosownego dokumentu czy rejestru to nie należy takiego jegomościa odsyłać po pełnomocnictwo.

Pełnomocnikiem na walnym zgromadzeniu nie może być członek zarządu spółdzielni.
To zastrzeżenie nie dotyczy jednak spółdzielni, które nie mają więcej niż dziesięciu członków. Oczywiście i w tym przypadku statut może tą kwestię regulować odmiennie.

Pracownik spółdzielni może być pełnomocnikiem na walnym zgromadzeniu, tylko jeżeli jest również członkiem spółdzielni zatrudnionym na podstawie spółdzielczej umowy o pracę. Spółdzielcza umowa o pracę to szczególna forma umowy ! Zakazem reprezentowania objęci są zatem członkowie spółdzielni zatrudnieni w niej na jakiejkolwiek innej podstawie niż spółdzielcza umowa o pracę.

Obowiązuje również zasada, że pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka.

Co do treści pełnomocnictwa, przepisy nie wskazują jak powinno ono wyglądać. Na tym tle również dochodzi do wielu niepotrzebnych nieporozumień. Stąd w celu uniknięcia problemów proponuje precyzyjne sformułowania, np. jak we wzorze, który można pobrać TUTAJ

Pełnomocnika nie należy mylić z ekspertem. Każdy członek spółdzielni ma bowiem prawo korzystania na własny koszt z pomocy prawnej lub pomocy eksperta, jednak osoba, z której pomocy korzysta członek, nie jest uprawniona do zabierania głosu.

Uprawnienie to w przeciwieństwie do pełnomocnictwa nie może być wyłączone przez statut.

Posted in Bez kategorii | 3 komentarze

WESOŁYCH ŚWIĄT

Posted on 26 marca 2016 by

Wszystkim czytelnikom bloga, życzę Wesołych Świąt Wielkanocnych 🙂

IMG_0182

 

Posted in Bez kategorii | Leave a comment

O bezpieczeństwie informacji słów kilka.

Posted on 28 sierpnia 2015 by

ABI ADO ASI itp. ….. to dla niektórych czarna magia. W ostatnim czasie zaobserwowałem pewną „psychozę” dotyczącą problemu ochrony danych osobowych. W związku ze zmianą przepisów wiele firm szkoleniowych zwietrzyło biznes i rozpoczęło „nabór” na jak twierdzą obowiązkowe szkolenia. Nawet do mnie zadzwoniła Pani z propozycją nie do odrzucenia, usiłując mi wmówić, że radca prawny ma teraz obowiązek odbycia szkolenia w zakresie danych osobowych. Niestety podstawy prawnej powołać już nie potrafiła.

Podobnie sprawa ma się z Administratorem Bezpieczeństwa Informacji (ABI) szereg firm świadczących tego typu usługi usiłuje przekonać o obligatoryjności tego rozwiązania.

Otóż informuję wszystkich zainteresowanych, że powołanie ABI na dzień dzisiejszy nie jest obowiązkowe. Jak to powiedział jeden z uczciwych szkoleniowców, w dość oczywiście dużym uproszczeniu „najlepszą rzeczą w zmianie przepisów w tym zakresie jest to , że nie musimy ich stosować” ;-).

Jeśli nie ABI to co ? Jeżeli Administrator Danych Osobowych (ADO) nie powoła ABI to po prostu sam odpowiada za tą działkę. Nie może stworzyć stanowiska pełnomocnika, pomocnika, asystenta czy też innego referenta ds. ochrony danych osobowych, które to stanowisko wyeliminowałoby odpowiedzialność ADO.

Tak więc spokojnie, bez paniki ABI to nie oblig. Nie mniej jednak w moim przekonaniu z uwagi na wciąż rosnącą ilość danych osobowych i różnych kanałów ich przepływu a w szczególności ilości danych jakimi operuje spółdzielnia, powołanie ABI może przynieść wymierne korzyści.
Nie mówię tu o kontrolach GIODO bo na dzień dzisiejszy nie ma ich zbyt wiele ale mam na myśli inne roszczenia i postępowania chociażby wynikające z przepisów o ochronie dóbr osobistych czy kodeksu karnego. Ponadto przepisy o ochronie danych osobowych nie należą do, że tak powiem łatwostrawnych i z pewnością z tego co już obserwuję w prawie unijnym, sprawy nie zmierzają ku uproszczeniu.

Niektórzy myślą „aa dam prawnikowi niech zaparafuje i po sprawie” No niezupełnie, ochrona danych osobowych wymaga również sporej wiedzy technicznej stąd liczenie tylko na prawnika nie jest dobrym rozwiązaniem.

Plusów powołania ABI jest sporo ale są też minusy. Przykładowo na podstawie nowych przepisów, GIODO, zamiast przeprowadzania kontroli w przedsiębiorstwie, może zlecić ABI wykonywanie czynności polegających na sprawdzeniu zgodności przetwarzania danych osobowych z przepisami o ochronie danych osobowych, wtedy pozostaje nam jedynie powiedzieć „i ty Brutusie?”.

Podsumowując, jeżeli są w jednostce osoby, którym można zaufać pod względem kompetencji prawnych i techniczno – informatycznych to zarząd może nie powoływać ABI i odpowiadać za zapewnienie przestrzegania przepisów o ochronie danych osobowych sam, można również zrzucić co nieco brzemienia odpowiedzialności i ABI powołać.

To tak skrótowo, ale temat jest rozwojowy 🙂

Posted in Ciekawostki, Inne, Ochrona danych, Odpowiedzialność, Organy, Podstawy, zmiany w przepisach | Tagged , , , , | Leave a comment

BLOG ROKU – zapraszam do głosowania

Posted on 3 lutego 2015 by

socialImgUn

Szanowni czytelnicy, pragnę wszystkich poinformować, że niniejszy  blog bierze udział w konkursie na BLOG ROKU 2014 w kategorii – specjalistyczne i firmowe. W dniu dzisiejszym ruszył II etap konkursu – głosowanie.
W związku z tym poniżej przedstawiam najważniejsze reguły dotyczące głosowania.

Będzie mi bardzo miło za każdy oddany głosy.

Zasady głosowania:

– etap głosowania trwa od 03.02.2015r od godz. 15:00 do 10.02.2015r do godz. 12:00

– głosowanie polega na wysłaniu SMS na numer: 7122

– w treści SMS konieczne podaj numer  bloga: K11258

– udział w głosowaniu SMS możliwy jest za pośrednictwem telefonu komórkowego w sieci operatora telefonii komórkowej działającego bezpośrednio w Polsce,

– w głosowaniu może wziąć udział każdy,
– z jednego numeru telefonu można oddać po jednym głosie na dany blog,
– koszt SMS-owego głosu to 1,23 PLN brutto (z VAT) – dochód z SMS-ów zostanie przekazany Fundacji Dzieci Niczyje.

Posted in Bez kategorii | Leave a comment