Czy należy udostępniać akty notarialne rzeczoznawcom.

Posted on 15 czerwca 2019 by

Jak donoszą media, spółdzielnie mieszkaniowe odmawiają rzeczoznawcom majątkowym dostępu do aktów notarialnych powołując się na przepisy RODO. Zastanówmy się czy takie stanowisko znajduje uzasadnienie w obowiązujących przepisach prawa ?

Rzeczoznawca majątkowy aby wykonać swoje obowiązki zawodowe musi mieć możliwość pozyskania niezbędnych do sporządzenia operatu informacji. Nie ma bowiem możliwości wykonania operatu szacunkowego bez dostępu do informacji o cenach na rynku nieruchomości.

Z jednej strony mamy konkretny przepis art 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach. Przepis zawiera katalog otwarty źródeł informacji dla rzeczoznawcy, którymi są między innymi akty notarialne znajdujące się w posiadaniu spółdzielni

W pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę, że wyliczenie jakie zawiera cyt. przepis jest jedynie przykładowe stąd jeżeli czytamy w nim „akty notarialne znajdujące się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali” to nie ma podstaw aby obowiązek ograniczać tylko do aktów dotyczących tych praw.

Przepis powyższy stanowi również, że właściwe organy, agencje, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym rejestry i dokumenty, o których mowa wyżej, w tym umożliwiać sporządzanie kopii dokumentów w dowolnej formie. 

Z drugiej strony dane, które znajdują się w udostępnianych aktach notarialnych są chronione przepisami o ochronie danych osobowych a przede wszystkim przepisami RODO, które jak się okazuje wywołuje strach a czasami nawet panikę, co skutkuje nadinterpretacją przepisów tego rozporządzenia unijnego.

W mojej ocenie, w praktyce problem nie powinien występować.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na definicję i podstawy przetwarzania danych zawarte w RODO. Udostępnianie danych jest ich przetwarzaniem zgodnie z definicją pojęcia „przetwarzania” zawartą w art. 4 pkt 2 RODO.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 1 lit. c RODO przetwarzanie jest zgodne z prawem, gdy jest ono niezbędne do wypełnienia obowiązku prawnego ciążącego na administratorze. Podstawa prawna przetwarzania danych, zgodnie z art. 6 ust. 3 RODO, musi być określona w prawie Unii Europejskiej lub w prawie państwa członkowskiego, któremu podlega administrator. Przepis ten samodzielnie nie stanowi podstawy legalizacyjnej przetwarzania, należy bowiem go odnieść do odpowiedniego przepisu prawa, któremu podlega administrator, zazwyczaj będzie to przepis prawa krajowego jakim jest m.in. omawiany art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązek wykazania przez administratora kryterium niezbędności przetwarzania należy skorelować z zakresem niezbędności przetwarzania jaki wyznacza ten przepis a mówi on o niezbędnych do wyceny danych o nieruchomościach. Oznacza to, że zakres danych wyznacza ich niezbędność do dokonania wyceny.

Do sporządzenia operatu szacunkowego w większości przypadków nie są potrzebne dane osobowe w nich zawarte, zatem aby pogodzić z jednej strony obowiązek ich udostępnienia z obowiązkiem ochrony danych, dokumenty udostępniane należy zanonimizować. Stanowisko takie nie jest w zasadzie nowe gdyż było już wyrażane przez sądy pod rządami poprzednich przepisów o ochronie danych osobowych. Przyjmowano bowiem, że z faktu, iż organy mają obowiązek udostępniać dane, nie wynika prawo podmiotowe rzeczoznawcy majątkowego do żądania wszystkich danych i w każdym możliwym zakresie.

Ponadto sami rzeczoznawcy majątkowi nie posiadając tych danych nie będą musieli wypełniać szeregu uciążliwych obowiązków wynikających z RODO, jakie by się z tym wiązały. Oczywiście jeżeli dane takie będą niezbędne do sporządzenia operatu, to rzeczoznawca powinien tą niezbędność wykazać a następnie wypełnić wszelkie obowiązki jakie związane są z ich przetwarzaniem.

Działanie takie będzie jednocześnie zgodne z podstawowymi zasadami przetwarzania danych osobowych jak zasada ograniczenia celu stanowiąca, iż zbieranie danych osobowych powinno się odbywać w konkretnych, wyraźnych i prawnie uzasadnionych celach oraz zasadą minimalizacji danych, która zobowiązuje do ograniczenia przetwarzania do danych niezbędnych, co oznacza takie ukształtowanie zakresu przetwarzania danych, aby przetwarzać tylko takie dane osobowe, bez których nie da się osiągnąć zamierzonego celu przetwarzania.

 

Posted in Interpretacje, Nowości, Ochrona danych | Tagged , , , , , , | Leave a comment

Zmiany w egzekucji w 2019r.

Posted on 17 lutego 2019 by

Dzisiejszy wpis raczej czysto informacyjny i przydługawy, zawiera jednak kilka ważnych faktów, głównie dla działów windykacji.

Otóż w 2019r. weszły w życie istotne zmiany dotyczące egzekucji. Zmienił się Kodeks postępowania cywilnego a także wprowadzono nowe ustawy o komornikach oraz o kosztach komorniczych.

I. Najważniejsze zmiany wynikające z ustawy o komornikach i ustawy o kosztach komorniczych.

1) Opłaty w postępowaniu egzekucyjnym są obecnie dochodem Skarbu Państwa dlatego komornik nie może odstępować od obciążania nimi odpowiednio dłużnika bądź wierzyciela.

2) Komornicy mogą przyjmować sprawy z wyboru tylko w ramach apelacji.

3) Ustawę o kosztach komorniczych stosujemy do spraw wszczętych po 1.01.2019r. poza art. 29 i 30, które mówią o opłatach – te przepisy stosujemy również do spraw wszczętych przed 1.01.2019r.

4) Obecnie jest możliwe obciążenie kosztami skargi na komornika samego komornika, jednakże tylko jak zostanie wykazane oczywiste naruszenie przez niego prawa.

5)  Jeżeli czynność komornika powoduje wydatki, komornik uzależnia dokonanie tej czynności od uiszczenia zaliczki przez stronę, która wnosi o dokonanie czynności. Innymi słowy bez zaliczki komornik nie podejmie czynności. Zaliczka ma charakter celowy czyli tylko na te wydatki na które komornik wezwał. Jeśli płacimy np. na korespondencję a nie wpłaciliśmy np. na zapytanie do ZUS to komornik nie może tej kwoty wydać na zapytanie.

W związku z powyższym praktyczne będzie zamieszczanie we wnioskach o egzekucję sformułowania, że wierzyciel wyraża zgodę na wykorzystanie pozostałej zaliczki na inne czynności.

6) Spółdzielni przysługuje zwrot wydatków za przedstawienie dokumentu na żądanie komornika i wynagrodzenie z tytułu udzielenia informacji komornikowi. Wysokość wynagrodzenia określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnej wysokości wynagrodzenia za udzielenie informacji komornikowi sądowemu z dnia 21 grudnia 2018 r.  (Dz.U. z 2018 r. poz. 2486).

Ww. opłaty nie stosuje się w sprawach o egzekucję lub wykonanie postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia świadczeń alimentacyjnych lub rent mających charakter alimentów oraz w sprawach o egzekucję lub wykonanie zabezpieczenia roszczenia niezwiązanego z wykonywaniem działalności gospodarczej, wszczętych na wniosek Skarbu Państwa, w tym na polecenie sądu lub prokuratora. W sprawach tych przedstawianie dokumentów i udzielanie informacji jest nieodpłatne. Ponadto opłata nie przysługuje, jeśli tryb lub koszty przedstawiania dokumentów lub udzielania informacji wynikają z odrębnych przepisów.

7) Wprowadzono premię dla dłużnika dobrowolnie spełniającego świadczenie do rąk komornika.  Jeżeli dłużnik, w terminie miesiąca od dnia doręczenia mu zawiadomienia o wszczęciu egzekucji, wpłaci do rąk komornika lub na jego rachunek bankowy całość lub część egzekwowanego świadczenia, komornik ściąga od dłużnika opłatę stosunkową w wysokości 3% wartości wyegzekwowanego w ten sposób świadczenia.

8) Wprowadzono istotne zmiany w zakresie opłaty stosunkowej przy umorzeniu postępowania egzekucyjnego. Zmiany te powinny spowodować modyfikację postępowania spółdzielni przy podpisywaniu ugód z dłużnikami.

–  w razie umorzenia postępowania egzekucyjnego na wniosek wierzyciela albo na podstawie art. 824 § 1 pkt 4 Kpc, wierzyciela obciąża opłata stosunkowa w wysokości 5% wartości świadczenia pozostałego do wyegzekwowania,

– można się uchylić od tej opłaty jeżeli we wniosku o umorzenie wykaże się, że dłużnik zapłacił dług do rąk wierzyciela albo podpisał ugodę,

– takie wyjaśnienie należy napisać od razu z własnej inicjatywy gdyż komornik nie wezwie do uzupełnienia wniosku w tym zakresie, tylko obciąży nas opłatą,

–  jeżeli spełnienie świadczenia lub zawarcie porozumienia z wierzycielem nastąpiło po upływie miesiąca od dnia doręczenia dłużnikowi zawiadomienia o wszczęciu egzekucji, obciąża go opłata w wysokości 10% wartości świadczenia pozostałego do wyegzekwowania.- problematyczna dla spółdzielni może okazać się przesłanka art. 824 § 1 pkt 4 kpc, która mówi o umorzeniu jeżeli wierzyciel w ciągu sześciu miesięcy nie dokonał czynności potrzebnej do dalszego prowadzenia postępowania lub nie zażądał podjęcia zawieszonego postępowania. Oznacza to, że przy zawieraniu ugód z dłużnikami należy przed upływem 6-u miesięcy dopilnować wniosku o umorzenie lub podjęcie zawieszonego postępowania w przeciwnym wypadku wierzyciel zostanie obciążony opłatą, (postępowania nie mogą pozostawać w zawieszeniu przez cały okres ugody)

– jeżeli natomiast wniosek wierzyciela, zostanie zgłoszony przed doręczeniem dłużnikowi zawiadomienia o wszczęciu egzekucji, opłata będzie wynosić 100 złotych,

–  w razie umorzenia postępowania egzekucyjnego z innych przyczyn niż wskazane wyżej komornik pobiera od wierzyciela opłatę w wysokości 150 złotych, z wyjątkiem przypadków oczywiście niecelowego wszczęcia postępowania egzekucyjnego.

Są jednak wyjątki:

Od Spółdzielni nie będzie się pobierać opłaty 150 zł pod warunkiem wszczęcia egzekucji przed upływem 2 lat od powstania tytułu egzekucyjnego.

9) Wprowadzono opłatę stosunkową obciążająca wierzyciela w przypadku oczywiście niecelowego wszczęcia postępowania egzekucyjnego lub wskazania osoby niebędącej dłużnikiem.

10) Wzrasta z 2% do 5% opłata stosunkowa od wniosku o wykonanie zabezpieczenia roszczenia pieniężnego lub europejskiego nakazu zabezpieczenia na rachunku bankowym. Nie dotyczy to zabezpieczenia polegającego na zobowiązaniu zapłaty.

11) Zmianie uległa opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wydania rzeczy ruchomej i wynosi obecnie 400 złotych.

12) Zmianie uległa opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości albo opróżnienia lokalu lub innego pomieszczenia.

– eksmisja z lokalu mieszkalnego to koszt 1500 zł niezależnie od ilości izb (nie trzeba zatem podawać ilości izb we wniosku w takim przypadku),

– w przypadku nieruchomości wykorzystywanej wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej będzie to opłata 2000 zł i dodatkowo 1000 zł za każdą izbę (tu we wniosku nadal podajemy ilość izb),

– egzekucja z pozostałych nieruchomości wiąże się z opłatą 2000 zł niezależnie od ilości izb (nie trzeba zatem podawać ilości izb we wniosku w takim przypadku),

13) Opłata stała za udział w usunięciu oporu dłużnika oraz wykonanie polecenia sądu w sprawie osadzenia dłużnika w areszcie wynosi 1000 złotych.

14) opłata stała za poszukiwanie majątku dłużnika na zlecenie wierzyciela, wynosi 100 złotych.

II. Najważniejsze zmiany w Kodeksie postępowania cywilnego

1) Wniosek o egzekucję można złożyć na urzędowym formularzu.

2) Wnioskodawca sam wybiera czy złoży w toku postępowania wnioski ustnie do protokołu czy pisemnie.

3)  komornik może obecnie żądać od spółdzielni mieszkaniowych informacji dotyczących stanu majątkowego dłużnika lub umożliwiających identyfikację składników jego majątku oraz danych adresowych jedynie w zakresie niezbędnym do zapewnienia prawidłowego toku postępowania, (zakres jest szerszy niż dotychczas bo mowa o stanie majątkowym).

4) Skargę na czynności komornika jak i zaniechania rozpatruje Sąd Rejonowy właściwy dla siedziby komornika.

5) Skargę na komornik można wnieść na formularzu,

6) Jeżeli wierzyciel nie wskaże majątku to komornik musi podjąć z urzędu 2 czynności tj. ustalić majątek na podstawie innych lub publicznych źródeł oraz wezwać dłużnika do złożenia wykazu majątku,

7) Poszukiwaniem majątku nie jest realizacja przez komornika wniosków wierzyciela o zwrócenie się z żądaniem udzielenia informacji do
– organów administracji publicznej,
– podmiotów wykonujących zadania z zakresu administracji publicznej,
– organów podatkowych, (np. US, UMiG)
– organów rentowych, (np. ZUS,KRUS)
– banków,
– spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych,

8) Wszelkie czynności terenowe wiążą się obecnie ze zleceniem poszukiwania majątku czyli opłatą 100 zł.

9) Odpis planu podziału doręcza się dłużnikowi, osobom uczestniczącym w podziale oraz innym osobom, które zgłosiły swój udział, a ich należności nie zostały uwzględnione w podziale. Zarzuty przeciwko planowi podziału wnosi się do organu egzekucyjnego, który go sporządził, w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia tego planu.

10) Wprowadzono pojęcie szykany wobec dłużnika co umożliwia komornikowi ocenę a priori zasadności wniosku o podjęcie czynności egzekucyjnych

i to by było na tyle 🙂

Posted in Bez kategorii, Nowości, Odpowiedzialność, Windykacja, zmiany w przepisach | Tagged , , , , , | Leave a comment

Po co spółdzielni mieszkaniowej statut ? – wpis gościnny

Posted on 27 grudnia 2018 by

Spółdzielnia mieszkaniowa to podmiot działający na podstawie prawa spółdzielczego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który w momencie wpisania do Krajowego Rejestru Sądowego nabiera osobowość prawną. Zapisy zawarte w aktach regulują jej zadania. Zaliczymy do nich m.in. zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi mienie spółdzielni, a także zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokatorów. Jakie obowiązki posiadają członkowie spółdzielni i co określa statut, a więc główny dokument świadczący o jej istnieniu?

Co to jest statut spółdzielni ?

Zgodnie z literą art. 1 § 1 Prawa spółdzielczego: „Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą”. Istotą funkcjonowania tego podmiotu jest samorządny charakter, którego ramy wytyczają zapisy statutu spółdzielni – aktu prawnego regulującego zadania, strukturę organizacyjną oraz sposób realizacji wytyczonych celów. To dokument uchwalany przez członków założycieli spółdzielni, którzy potwierdzają jego zapisy, składając swój podpis.

Co musi zawierać statut spółdzielni ?

Statut spółdzielni obligatoryjnie musi zawierać kilka kluczowych elementów, wśród których znajdują się m.in. nazwa spółdzielni z dokładnym podaniem jej siedziby, przedmiot działalności wraz ze zdefiniowaniem czasu jej trwania, wysokość wpisowego oraz ilości udziałów, daty ich wnoszenia i zwrotu, regulacje w razie niewywiązania się z przypisanego im terminu, prawa i obowiązki członków, zasady i tryb przyjmowania nowych członków, a także zasady dotyczące zwoływania walnych zgromadzeń, wyboru i odwoływania członków organów spółdzielni czy podziału nadwyżki bilansowej bądź pokrywania strat.

Jakie prawa i obowiązki określa statut spółdzielni ?

Statut spółdzielni określa zarówno prawa, jak i obowiązki, które przysługują członkom spółdzielni. Do pierwszej grupy zaliczyć można m.in. możliwość uczestnictwa w walnym zgromadzeniu i zebraniach, na których rozpatrywane są sprawy związane z życiem spółdzielni oraz przeprowadzane głosowania. Członek może także zgłaszać projekty uchwał czy poprawek do zapisów już istniejących oraz wybierać bądź być wybieranym jako członek organów spółdzielni. Obowiązująca zasada równości pozwala także na wgląd w dokumentację spółdzielni mieszkaniowej – w tym statut, regulaminy, protokoły czy sprawozdania finansowe.

Poza pulą praw statut określa także obowiązki członka spółdzielni, wśród których znajduje się nadrzędna zasada dotycząca przestrzegania wszystkich zapisów. Jest on zobligowany do wykazania wysokiej troski o dobro spółdzielni oraz swoją postawą powinien umożliwiać realizację założeń statutowych. Jednym z obowiązków jest także konieczność terminowego uiszczania opłaty wpisowej. Zarząd spółdzielni z kolei musi prowadzić ewidencję przychodów oraz kosztów, ewidencję wydatków i wpływów funduszu remontowego, a także rozliczać się z nich.

Zapisy statutu, zgodnie z prawem spółdzielczym, można modyfikować. Wymaga to jednak uchwały walnego zgromadzenia, podjętej większością 2/3 głosów. Warunkiem dodatkowym jest obecność podczas głosowania co najmniej połowy uprawnionych członków. Obowiązkiem zarządu spółdzielni jest zgłoszenie uchwały do sądu rejestrowego w ciągu trzydziestu dni od momentu jej podjęcia.

Tworzenie statutu spółdzielni nie jest prostym zadaniem. Podczas pisania należy uwzględnić potrzeby konkretnego podmiotu, szczegółowo określić obowiązki i prawa członków, a każdy zapis poddać uważnej analizie zgodności co do litery obowiązującego prawa.

Autorem wpisu gościnnego jest Piotr Majewski, redaktor bloga o nieruchomościach Morizon.

Posted in Podstawy | Tagged , , , | 4 komentarze

Pełnomocnik spółdzielni w KRS

Posted on 23 października 2018 by

Dzisiaj słów kilka o wpisywaniu pełnomocników spółdzielni w Krajowym Rejestrze Sądowym.
Z pewnością niejeden przedstawiciel władz spółdzielni zadaje sobie pytanie, czy aby do KRS nie należy wpisywać każdego pełnomocnika.

Otóż moim zdaniem nie wszystkie pełnomocnictwa, spółdzielnia powinna ujawniać w rejestrze.

Gdzie zatem szukać poparcia mojego twierdzenia.

W myśl przepisów ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym, w dziale 2 rejestru przedsiębiorców zamieszcza się m.in. dane dotyczące pełnomocników spółdzielni. Z kolei rozporządzenie w sprawie szczegółowego sposobu prowadzenia rejestrów wskazuje, że w dziale drugim rejestru przedsiębiorców dla spółdzielni wpisuje się dane pełnomocnika i zakres pełnomocnictwa.

I to wszystko. Nie znajdziemy tu zatem odpowiedzi na postawione na wstępie pytanie.

Sprawa byłaby o wiele prostsza gdyby w 1996r. nie uchylono przepisu Prawa spółdzielczego, który mówił wprost, że wpis spółdzielni do rejestru powinien zawierać imiona i nazwiska pełnomocników, którym udzielono pełnomocnictwa do dokonywania czynności związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki, oraz granice ich umocowania.

Pamiętać musimy, że w spółdzielni rodzajów pełnomocnictw jest wiele. Po pierwsze prawo spółdzielcze nie reguluje formy udzielenia pełnomocnictwa, a więc w tym zakresie, jak i w ogóle do stosunków pomiędzy pełnomocnikiem a spółdzielnią znajdują zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego oraz przepisy szczególne. Pełnomocnictwo rodzajowe oraz do dokonywania poszczególnych czynności może być zatem udzielone w dowolnej formie, chyba że do ważności czynności prawnej jest wymagane zachowanie formy szczególnej. Z kolei pełnomocnictwo do dokonywania czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością spółdzielni jako pełnomocnictwo ogólne, powinno być udzielone w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Przepisy prawa spółdzielczego, stanowią, że zarząd może udzielić jednemu z członków zarządu lub innej osobie pełnomocnictwa do dokonywania czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki, a także pełnomocnictwa do dokonywania czynności określonego rodzaju lub czynności szczególnych.

Musimy zatem posiłkować się, logiką, zdrowym rozsądkiem i wykładnią celowościową. Wydaje się bowiem, że celem ustawodawcy było jednak zarejestrowanie tylko tych pełnomocników, którzy umocowani są do dokonywania czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki. Można by powiedzieć, że jest to pełnomocnictwo przypominające prokurę.

Żeby nie było tak prosto, spółdzielnia również może być reprezentowana przez prokurenta. Czy zatem potrzebne jest jeszcze inne pełnomocnictwo rejestrowe. Nie jestem przekonany. Myślę, że przy okazji zmiany przepisów o prokurze można było kwestię pełnomocnictw rejestrowych ujednolicić.

Oczywiście to tylko moja opinia ale jednocześnie według mojej wiedzy taka też jest powszechna praktyka. Odmienna wykładnia mogłaby sparaliżować działalności zarówno spółdzielni jak i sądów. Nie wyobrażam sobie aby zgaszać do KRS np. pełnomocnika do jednej czynności gdyż zanim by KRS go ujawnił to trzeba by już składać wniosek o jego wykreślenie 🙂

Posted in Bez kategorii, Interpretacje, Organy, Zarząd | Tagged , , | Leave a comment

Udziały i wpisowe wpłacone przed 9.09.2017r. jako świadczenie nienależne ?

Posted on 27 marca 2018 by

Dzisiaj poruszę temat ciężki i drażliwy. Coraz więcej pojawia się twierdzeń, że wpłacone przed nowelizacją udziały i wpisowe należy zwracać gdyż jest to świadczenie nienależne.

Osobiście uważam, że przepisy Kodeksu cywilnego w tym zakresie nie mogą stanowić podstawy żądania ich zwrotu co postaram się wyjaśnić niżej.

Zgodnie z art. 410 Kodeksu cywilnego świadczenie jest nienależne jeżeli zostanie spełniona jedna z poniższych przesłanek:

  •  ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany,
  • ten kto je spełnił nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył,
  • podstawa świadczenia odpadła
  • zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty,
  • czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia,

Z pierwszą przesłanką mamy do czynienia wówczas, gdy świadczący spełnia świadczenie w zamiarze wykonania istniejącego – w jego błędnym mniemaniu – zobowiązania. Ocena czy zobowiązanie istniało, w tym przypadku musi być oparta o analizę zapisów statutu i przepisów obowiązujących w chwili spełnienia świadczenia. W tym przypadku z pewnością spełniając świadczenie w postaci wpłaty udziałów i wpisowego ten kto je spełniał był do tego zobowiązany.

Nie można będzie również mówić o tym, iż ten kto świadczenie spełnił nie był zobowiązany do jego spełnienia względem spółdzielni. Ocena tej przesłanki wymaga jedynie ustalenia czy dana osoba złożyła stosowne dokumenty wymagane przy przystąpieniu do danej spółdzielni i czy była ku temu podstawa prawna.

Nie wystąpi również przesłanka jaką jest odpadnięcie podstawy świadczenia. Z tą przesłanką mamy do czynienia w wypadkach, gdy w chwili spełnienia świadczenia było ono należne, bowiem istniała jego podstawa prawna, lecz stało się nienależne później, bo podstawa ta odpadła. Innymi słowy, świadczenie zostało skutecznie spełnione, lecz zobowiązanie, którego umorzeniu służyło, przestało następnie istnieć. Typowym przykładem będzie uchylenie się od skutków wadliwego oświadczenia woli czy rozwiązanie umowy. Odpadnięcie podstawy prawnej na przyszłość – ex tunc nie powoduje, że spełnione świadczenie stanie się nienależne. W chwili świadczenia zobowiązanie bowiem istniało. Ustawodawca wyraźnie odróżnia brak podstawy od początku i brak wywołany późniejszym zdarzeniem. Zmiany przepisów w tym zakresie nie mogą działać wstecz. Z odmienną sytuacją mielibyśmy do czynienia gdyby przepisy zostały uchylone przez Trybunał Konstytucyjny.

Celem świadczenia udziału jest zasilenie funduszu udziałowego a wpisowego opłacenie samej czynności przystąpienia do spółdzielni. Cel w takim przypadku został osiągnięty, więc ta przesłanka również nie ma zastosowania. Nadmienić należy, iż przepisy nie zlikwidowały funduszu udziałowego.

Uchylenie się od skutków wadliwego oświadczenia woli na skutek błędu, podstępu lub groźby stanowi podstawę uznania świadczenia za nienależne. Przesłanki wad oświadczenia woli zawarte są w art. 84-86 Kc. Również ta przesłanka w tym przypadku nie zostaje spełniona.

Tym samym stoję na stanowisku, iż powoływanie się na ten przepis będzie nieskuteczne.

Posted in Ciekawostki, Interpretacje, Opinie, zmiany w przepisach | Tagged , , , , , | 5 komentarzy

To jest ta wspólnota czy jej nie ma ?

Posted on 27 stycznia 2018 by

Na kanwie ostatniej nowelizacji ostatnio często spotykam się z takim pytaniem: czy w przypadku podjęcia w terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu uchwały, o jakiej mowa w art. 26 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w dalszym ciągu istnieje wspólnota mieszkaniowa ?

Sprawcą zamieszania jest przepis art. 26 ust. 2 usm zgodnie, z którym w terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio art. 27 usm.

W związku z powyższym bezdyskusyjnie po wyodrębnieniu wszystkich lokali, z dniem wyodrębnienia ostatniego lokalu powstaje wspólnota w rozumieniu ustawy o własności lokali a powrót do zasad zarządzania spółdzielczego o którym mówi cytowany wyżej przepis nie niweluje tego skutku.

Należy pamietać, że nie jest to jednak pełny „powrót” do reżimu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych gdyż ograniczony jest on wyłącznie do zastosowania w tym wypadku przepisu art. 27 usm.

„Powrót” taki nie stoi również w sprzeczności z obowiązkiem rozliczenia funduszu remontowego. Brak jest podstaw aby powstrzymać się z tym rozliczeniem do upływu 3 miesięcy umożliwiających powrót do zarządzania nieruchomością wspólną na zasadzie art. 27 usm. Należy bowiem przyjąć, że po podjęciu omawianej uchwały nie będzie już uzasadnienia do powrotnego włączenia funduszu remontowego wspólnoty do funduszu remontowego spółdzielni. (oczywiście chodzi o przypadki gdzie spółdzielnia nie rozdzieliła funduszu remontowego)

Posted in Ciekawostki, zarządzanie | Tagged , , , , | 2 komentarze

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – analiza ministerialna

Posted on 21 listopada 2017 by

Dzisiaj krótko. Na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa ukazała się analiza nowelizacji usm która weszła w życie 9.09.2017r. Można się z nią zapoznać TUTAJ.

Są kwestie, które interpretuję podobnie są różnice ale nie znalazłem odpowiedzi na wiele istotnych problemów.

Oczywiście analiza taka nie ma żadnej mocy wiążącej.

Posted in Interpretacje, Nowości, Uwłaszczenie, Walne Zgromadzenie, Zarząd, zmiany w przepisach | Tagged , , | 1 Comment

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz. 6 – udziały i wpisowe

Posted on 19 października 2017 by

Wpadła mi dzisiaj w ręce gazeta, w której jedna ze spółdzielni mieszkaniowych opublikowała informację o ostatniej zmianie w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych podając, że aby ubiegać się o status członka, w sytuacji gdy chodzi o członkostwo dobrowolne, należy złożyć deklaracje a także uiścić wpisowe i udziały.

Jest to jedna z interpretacji z jakimi można się ostatnio spotkać ale w mojej ocenie jest ona całkowicie chybiona i pozbawiona podstaw prawnych. Jej stosowanie może rodzić spore ryzyko sporów sądowych. Obawiam się, że może też wpływać negatywnie na wizerunek spółdzielni.

Zatem świadom fali hejtu jaka tym razem może mnie spotkać wyjątkowo nie ze strony spółdzielców a ze strony niektórych spółdzielni, śpieszę wyjaśnić swoje stanowisko.

Przy wyjaśnianiu tego problemu nie obejdzie się niestety bez cytowania przepisów. W pierwszej kolejności należy wskazać „winowajcę”, a jest nim art 3 ust. 3 ze zn. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi:

 „Członkiem spółdzielni może być osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu. Właścicielowi lokalu, który nie jest członkiem spółdzielni, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Przepis art. 16 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze stosuje się odpowiednio.”

Dalej przejdźmy do przywołanego art. 16 Prawa spółdzielczego, w którym z kolei czytamy:

§ 1. Warunkiem przyjęcia na członka jest złożenie deklaracji. Deklaracja powinna być złożona pod nieważnością w formie pisemnej. Podpisana przez przystępującego do spółdzielni deklaracja powinna zawierać jego imię i nazwisko oraz miejsce zamieszkania, a jeżeli przystępujący jest osobą prawną – jej nazwę i siedzibę, ilość zadeklarowanych udziałów, dane dotyczące wkładów, jeżeli statut ich wnoszenie przewiduje, a także inne dane przewidziane w statucie.

§ 2. W formie pisemnej deklaruje się także dalsze udziały, jak i wszelkie zmiany danych zawartych w deklaracji.

§ 3. Członek może w deklaracji lub w odrębnym pisemnym oświadczeniu złożonym spółdzielni wskazać osobę, której spółdzielnia obowiązana jest po jego śmierci wypłacić udziały. Prawo z tego tytułu nie należy do spadku.

Przeczytanie tylko i wyłącznie ww. dwóch przepisów może prowadzić do wniosku, że udziały w tym przypadku pozostają i spółdzielnie mogą ich żądać.

Dlaczego mam odmienne zdanie ?

Postaram się wyjaśnić to w miarę czytelnie choć nie będzie to proste. Wróćmy do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Mamy w niej również zapis:

art. 1

ust. 7  W zakresie nieuregulowanym w ustawie stosuje się przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2017 r. poz. 1560), z zastrzeżeniem ust. 8 i 9.

ust. 8. Przepisów ustawy wymienionej w ust. 7, dotyczących wystąpienia ze spółdzielni, wykluczenia ze spółdzielni i wykreślenia z rejestru członków spółdzielni, nie stosuje się. Osoba będąca założycielem spółdzielni oraz właściciel lokalu będący członkiem spółdzielni może wystąpić z niej za wypowiedzeniem.

ust. 9. Nie stosuje się przepisów ustawy wymienionej w ust. 7 dotyczących udziałów i wpisowego, a także przepisów dotyczących obowiązku złożenia deklaracji w celu przyjęcia w poczet członków spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 3.

Podsumowując, zasadą jest stosowanie ustawy prawo spółdzielcze a wyjątkiem jest jej niestosowanie m.in. do wpisowego i udziałów jednakże stosuje się odpowiednio art. 16 (patrz wyżej jego treść).

Teraz trochę wiedzy ogólnej z I-go roku prawa, przedmiot nazywał się „Wstęp do prawoznawstwa”

W prawie polskim istnieje coś takiego jak zasada określoności przepisów prawa, jest ona wywodzona z art. 2 Konstytucji RP i jak ocenił Trybunał Konstytucyjny ma ona charakter zasady prawa. Z zasady tej wynika obowiązek konstruowania przepisów prawnych w sposób przejrzysty i zrozumiały dla jej adresatów. Jest to jednen z  istotnych elementów definiujących demokratyczne państwo prawa.

Przejawem realizacji zasady określoności przepisów prawa jest formułowanie przepisów w sposób poprawny pod względem językowym i logicznym a także w sposób precyzyjny, tak aby intencja ustawodawcy nie budziła u jej adresatów wątpliwości.

Omawiana zasada nie uniemożliwia zabiegów zmierzających do osiągnięcia skrótowości prawnej. Jednym z nich jest właśnie użycie sformułowania „stosuje się odpowiednio”. Co więcej stosowanie tego sformułowania jak podkreśla się w literaturze i orzecznictwie ma służyć również osiągnięciu spójności tego tekstu prawnego.

Stosując powyższą zasadę, fundamentalną w polskim orzecznictwie i piśmiennictwie, wyodrębnia się  3 przypadki odpowiedniego stosowania przepisów prawa przy zapisie ustawowym: „stosuje się odpowiednio” i tak:

1) stosuje się przepis wprost bez żadnych zmian do zakresu innego zagadnienia lub
2) stosuje się przepis z pewnymi zmianami do zakresu innego zagadnienia lub też
3) przepis nie może być w ogóle stosowany do zakresu innego zagadnienia ze względu na bezprzedmiotowość lub sprzeczność z przepisami właściwymi dla tego innego zagadnienia.

Aby wybrać jedną z 3 ww. możliwości trzeba przyjrzeć się całemu aktowi prawnemu tak aby zachować przy skrótowości zasadę spójności.

Wróćmy do naszej ustawy Prawo spółdzielcze. Poza art. 16 mamy w tej ustawie jeszcze kilka przepisów traktujących o udziałach, są nimi: art. 16a o dziedziczeniu udziałów, art. 20 szczegółowo określający udziały i wkłady, art. 21 traktujący o zwrocie udziałów, art. 27 o egzekucji i jeszcze kilka innych. Niewątpliwie tych przepisów nie można stosować gdyż mówi o tym wprost cytowany wyżej art. 1 ust. 9.

W mojej ocenie nie mogąc stosować tych przepisów a jednocześnie żądając wkładów od nowych członków doszlibyśmy do absurdalnych rozwiązań. Przede wszystkim musielibyśmy założyć, że jest to wpłata bezzwrotna bo nie ma przepisów o zwrocie udziałów. (o tym kiedyś będzie odrębny wpis bo temat jest mocno kontrowersyjny, jeśli nie najbardziej w tej nowelizacji)

Dlatego stosowanie art. 16 Prawa spółdzielczego wprost, czyli stosując 1 przypadek „odpowiedniego stosowania”, w moim przekonaniu przeczyłoby zasadzie określoności przepisów prawa, zasadzie spójności i założenia, iż ustawodawca pomimo wszystko jest jednak racjonalny. Taką racjonalność zakłada się przy wybieraniu sposobu interpretacji. Dlatego w mojej ocenie należy zastosować przypadek 2 interpretacji odpowiedniego stosowania przepisów.

Co do wpisowego to ja osobiście nie znajduję żadnego przepisu pozwalającego na jego pobieranie.

Niestety problemy  związanych z praktycznym stosowaniem przepisów, które należy „stosować  odpowiednio” są bardzo liczne o czym świadczy baardzo bogate orzecznictwo sądów a także Trybunału Konstytucyjnego.

Oczywiście nie muszę mieć racji bo rację przesądza sąd w konkretnej sprawie ….a niezbadane są wyroki sądów 🙂

Nie mniej jednak takiej interpretacji gotów jestem bronić.

 

Posted in Bez kategorii, Członkowie, Interpretacje, Nowości, Opinie, zmiany w przepisach | Tagged , , , , , , , , | 24 komentarze

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz.5 – uwłaszczenie najemców

Posted on 19 września 2017 by

Kolejnym elementem wprowadzonym nowelizacją obowiązującą od 9 września br.  jest art. 48 usm w nowym brzmieniu, który to przepis przywraca możliwość uwłaszczania najemców.

Wyjątkowo przytoczę cały ten przepis  po to aby można było zrozumieć ile może spowodowań zamieszania:

„Na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, jeżeli najemca był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia, spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu, po spełnieniu warunków o których niżej.”

Różnica ww. części normy do przepisu obowiązującego poprzednio polega na wyraźnym wskazaniu, że najemca był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia. Takiego wyraźnego zapisu do tej pory nie było co skutkowało rozciąganiem stosowania przepisu również na osoby, które zamieniały lokale lub na następców prawnych tych osób. Obecnie, przepis wydaje się jednoznaczny i nie dopuszcza takich zabiegów. Nie mniej jednak nie można wykluczyć, iż orzecznictwo dokona wykładni rozszerzającej. Z pewnością każdy przypadek będzie wymagał odrębnej szczegółowej analizy. Problemy powstaną zapewne w przypadku wstąpienia w stosunek najmu. Osoba, która wstąpiła w stosunek najmu jest najemcą ale już niekoniecznie była uprawniona do korzystania z lokalu w dniu przejęcia.

Warunkami uwłaszczenia są: spłata zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu oraz wpłata wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni.

Wkład określa się w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania:
a) wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku – jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie,
b) wynikającej z kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal w zakresie, w jakim koszty te nie zostały uwzględnione w świadczeniach wynikających z umowy najmu oraz wynikającej z poniesionych przez spółdzielnię kosztów w postępowaniu wieczystoksięgowym i kosztów wynagrodzenia notariusza związanych z zawarciem umowy nabycia budynku – jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie.

Kolejny problem wynika z użytego słowa nakłady. W obecnym stanie prawnym mowa o „nakładach” ogólnie. Nie będą to więc już nakłady konieczne, ale wszelkie nakłady na nieruchomość również te związane z utrzymaniem czystości, odśnieżaniem, utrzymaniem zieleni itp.

Wysokość ustalonego przez spółdzielnię wkładu budowlanego wnoszonego przez najemców nie może jednak przekraczać 5% aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokali zajmowanych przez tych najemców, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie.

Przypomnę, tak dla uświadomienia sobie skąd ta zmiana i przemyślenia i oceny czy jest to dobra zmiana, że Trybunał Konstytucyjny uchylił przepis  statuujący wymóg pokrycia kosztów nakładów koniecznych z uwagi na zbyt daleko idącą ingerencję ustawy w sferę własności prywatnej nie znajdującą konstytucyjnego uzasadnienia, co w ocenie sędziów Trybunału powoduje, iż spółdzielnia nie tylko została pozbawiona swobody w podjęciu decyzji o zbyciu własności lub o jej zachowaniu, o wyborze nabywcy, ale co najistotniejsze, spółdzielnie mieszkaniowe zostały pozbawione możliwości określenia świadczenia wzajemnego (ekwiwalentu pieniężnego) w zamian za przeniesioną własność lokalu mieszkalnego.

Brak jest przepisu na temat sposobu ustalania wartości rynkowej nie mniej jednak należy przyjąć, iż chodzi wartość rynkową, jaką definiuje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Stąd też konieczna będzie wycena przez biegłego rzeczoznawcę.

Zgodnie z nowym brzmieniem ww. przepisu „dawne” kaucje mieszkaniowe, podlegają zaliczeniu na poczet kosztów lub kwoty, o których mowa w ust. 1 przy czym wysokość kaucji mieszkaniowej waloryzuje się proporcjonalnie do wartości rynkowej lokalu.

Sporym mankamentem jest, że przepisy nie podają jak ustalić wartość rynkową porównawczą na dzień wpłacenia kaucji. Rzeczoznawcy raczej nie będą w stanie takiej wartości wyliczyć.  Pozostaje wystąpienie do GUS o wskazanie średnich cen nieruchomości we wskazanym okresie. Jednakże taki zabieg całkowicie zakrzywia ostateczny wynik waloryzacji.

Podsumowując, niekonstytucyjne nakłady konieczne zastąpiono niesprecyzowanymi nakładami ograniczonymi do 5% wartości rynkowej lokalu a wartość rynkowa do wyliczenia waloryzacji kaucji pozostaje wielką niewiadomą.

Posted in Bez kategorii, Ciekawostki, Nowości, Uwłaszczenie, zmiany w przepisach | Tagged , , , , , , | 5 komentarzy

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz. 4 – pełnomocnik na walnym zgromadzeniu

Posted on 6 września 2017 by

Dzisiaj króciutko o pełnomocnikach.

Nowelizacja wprowadza (słusznie moim zdaniem) zasadę możliwości uczestnictwa członka w walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika.  Do tej pory statut spółdzielni mógł wyłączyć taką możliwość.

Pełnomocnik będzie mógł zastępować tylko jednego członka. Pełnomocnictwo musi być udzielone pod rygorem nieważności w formie pisemnej i oczywiście dołączone do protokołu.

W tym krótkim przepisie pojawiło się jednak zdanie, które już zrodziło różne interpretacje. Otóż zapis ustawy brzmi „Lista pełnomocnictw podlega odczytaniu po rozpoczęciu walnego zgromadzenia”

Wiem, że niektórzy prowadzący szkolenia stoją na stanowisku, iż taki przepis oznacza, że przed rozpoczęciem walnego lista pełnomocnictw jest zamykana i nie może być już modyfikowana. Stanowisko takie wydaje mi się dość osobliwe, innymi słowy całkowicie się z nim nie zgadzam.

Po pierwsze skoro członek spółdzielni na walne zgromadzenie może wejść w dowolnej chwili to dlaczego miałby nie móc tego zrobić jego pełnomocnik a po drugie skoro mowa o „odczytaniu po rozpoczęciu” to nic nie stoi na przeszkodzie aby odczytać listę ponownie już zmodyfikowaną.

Posted in Bez kategorii, Interpretacje, Walne Zgromadzenie, zmiany w przepisach | Tagged , , , , , | 23 komentarze