Czy warto przekształcać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność ?

Udzielenie odpowiedzi na pytanie czy korzystne jest przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu nie jest proste. Każde z praw ma swoje zalety i wady.

Zdarza się, że nowi właściciele skuszeni darmowym przekształceniem nie rozważyli wszystkich jego aspektów i potem zgłaszają się do spółdzielni z pytaniem czy można to „odkręcić”. Dobrze zatem przemyśleć tą decyzję gdyż nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na to pytanie.

Poniżej przedstawię istotne czynniki, które mogą wpływać na ocenę opłacalności omawianego przekształcenia.

1) Obydwa prawa są zbywalne, dziedziczne i podlegają egzekucji. Umowa zbycia tych praw wymaga formy aktu notarialnego. W tym zakresie nie można zatem powiedzieć aby któreś z omawianych praw było lepsze.

2) Przy przekształceniu w prawo odrębnej własności lokalu zakładana jest obligatoryjnie księga wieczysta co ułatwia obrót lokalem. Nie jest to jednak argument przemawiający za przekształceniem gdyż dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu również można założyć księgę wieczystą  choć w tym przypadku fakultatywnie.

3) Prawo własności jest najpełniejszym prawem do władania rzeczą. Prawo to daje faktycznie pełnię praw do lokalu w odróżnieniu od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu gdzie właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia, a uprawnionemu przysługuje jedynie ograniczone prawo rzeczowe do lokalu. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, prawo dysponowania gruntem i budynkiem na którym on się znajduje przysługuje wyłącznie spółdzielni mieszkaniowej. Lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność posiada udział we własności nieruchomości gruntowej wyrażony ułamkiem i tym ułamkiem spółdzielnia mieszkaniowa bez udziału właściciela lokalu nie może w żaden sposób dysponować.

4) W przypadku odrębnej własności łatwiej uzyskać kredyt zabezpieczony hipoteką ponieważ niektóre banki nie udzielają kredytów pod zabezpieczenie hipoteką na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

5) Dysponowanie lokalem na cele inne niż mieszkaniowe w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest utrudnione gdyż wymaga uzyskiwania zgody spółdzielni.

6) Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu umożliwia przejęcie zarządu nad nieruchomością wspólną przez wspólnotę mieszkaniową, którą tworzą właściciele lokali w budynku. W przypadku wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku zmiana zarządu następuje z mocy prawa natomiast w przypadku wyodrębnienia lokali posiadających więcej niż połowę udziałów w nieruchomości wspólnej, zmiana zarządu może nastąpić na mocy uchwały właścicieli. Nie ma większych różnic w samym zakresie kosztów eksploatacyjnych związanych ze spółdzielczym prawem do lokalu czy lokalem stanowiącym odrębną własność. W obu przypadkach ich właściciele ponoszą koszty podatków od nieruchomości, opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie gruntów, opłacają fundusz remontowy. Różnica polega tylko na tym, czy opłaca się niektóre opłaty do spółdzielni czy bezpośrednio do jednostki samorządu terytorialnego. Nie mniej jednak z praktyki należy stwierdzić, że o ile sam zakres opłat jest zbliżony to występują duże różnice w ich wysokości.
To jest w zasadzie główny argument, który może zdecydować o opłacalności przekształcenia bądź jej braku. Spółdzielnie zazwyczaj zarządzają większą ilością budynków natomiast wspólnoty obejmują zazwyczaj tylko jeden budynek. W związku z tym spółdzielnia może wynegocjować korzystniejsze warunki umów na usługi związane z „obsługą” nieruchomości.
Przy ustalaniu kosztów eksploatacji duże znaczenie ma też stan techniczny budynku.
W przypadku konieczności wykonywania poważnych prac remontowych może okazać się, że wspólnota będzie miała poważne problemy w finansowaniu takich robót i powodować to będzie znaczne zwiększenie obciążenia finansowego właścicieli.
Z kolei spółdzielnia ma większe możliwości uzyskania środków zewnętrznych na remonty czy modernizację.

W praktyce, przekształcenia lokali znajdujących się w budynkach wymagających remontów dachu, elewacji czy termomodernizacji okazały się w dużej mierze niekorzystne dla właścicieli.

7) Prawo odrębnej własności lokalu można obciążyć dożywociem. Nie ma takiej możliwości przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Dożywocie polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Prawo to może okazać się istotne w przypadku gdy chce się przekazać nieodpłatnie nieruchomość i mieć pewność, że w przypadku dziedziczenia nie będzie ona wchodzić w skład schedy, od której wyliczany jest zachowek.

8) W przypadku upadłości lub likwidacji spółdzielni obydwa prawa są  prawnie zabezpieczone.
Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się z mocy prawa w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego.

9) Przy sprzedaży odrębnej własności lokalu pobierana jest co do zasady pełna taksa notarialna. W przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, koszty aktu notarialnego są niższe gdyż pobierana jest połowa taksy.  (tak było do 26.05.2012r.)

10) Dla osób inwestujących w mieszkania na wynajem ważna będzie kwestia amortyzacji. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu amortyzuje się stawką dla praw w wysokości 2,5% wartości rocznie. Natomiast nieruchomości stanowiące odrębną własność używane ponad 5 lat lub takie, w których wykończenie lub remont zainwestowano ponad 30% wartości nabycia można amortyzować podwyższoną stawką nawet do 10%. W takim przypadku zdecydowanie korzystne będzie posiadanie odrębnej własności.

This entry was posted in Bez kategorii and tagged , , , , , , , , . Bookmark the permalink.

16 Responses to Czy warto przekształcać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność ?

  1. ewa says:

    Czy spółdzielnia może uchwałą zdecydować o tym, że powierzchnię lokali mieszkalnych do wyliczenia udziałów w cz.wsp. weźmie z planów budynku, budynek z wielkiej płyty, po kapitalnym remoncie 24 lata temu

  2. Michał says:

    „Przy sprzedaży odrębnej własności lokalu pobierana jest co do zasady pełna taksa notarialna. W przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, koszty aktu notarialnego są niższe gdyż pobierana jest połowa taksy.”
    Nie zgodzę się z powyższym. Zgodnie z Obwieszczeniem
    ministra sprawiedliwości z dnia 23 stycznia 2013 r.
    w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Rozdział 2, Oddział 1, punkt 19 – maksymalna stawka wynosi połowę stawki przewidzianej w § 3.

    • Ryszard Stolarz says:

      Bije się w pierś, ma Pan całkowitą rację. Padłem ofiarą rutyny gdyż zmiana nastąpiła w 2012r. a ja sobie po prostu przekopiowałem tą część z mojej starszej opinii w tym zakresie. Mea culpa. Dziękuję za czujność i uwagę.

  3. Barmid014 says:

    Przy sprzedaży odrębnej własność obowiązuje podatek 19% przed upływem 5 lat. Aktualnie mam umowę lokatorskiego prawa ale w przyszłym roku je wykupię, i nie wiem co z tym podatkiem ?

  4. Andrzej says:

    Czy w związku z pracami nad ustawą o prawie spółdzielczym, warto zmieniać teraz spółdzielcze, własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność?

  5. Artur says:

    Panie Ryszardzie

    Ciekawy wpis.
    Pojawiło się natomiast pytanie:
    Czy warto przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność, biorąc pod uwagę zbliżające się całkowite zniesienie użytkowania wieczystego ?
    Czy takie przekształcenie w świetle nowych przepisów będzie niosło za sobą jakieś korzyści, jeżeli przekształcenia dokona się jeszcze przed wejściem nowego prawa ? Czy jednak nie będzie miało to żadnego wpływu?

  6. kanon7 says:

    Też dołączam się do pytania, czy w związku z pracami nad ustawą o prawie spółdzielczym, warto zmieniać teraz spółdzielcze, własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność?
    Rozmawiałem z jednym z notariuszy i stwierdził że obojętnie. Jak by były problemy to z obu mogą wyrzucić. Więc ostatecznie notariusz stwierdził że to obojętnie czy zostawię SW czy będzie to OW.
    Ale jak to wygląda w przygotowaniu obecnej ustawy o prawie spółdzielczym?

    • Ryszard Stolarz says:

      Witam. Trudno w obecnych czasach spekulować przy lekturze samych projektów. Jak pokazuje ostatnia nowelizacja założenia mogą się zmienić o 180 stopni w Senacie i finalnie powstaje zupełnie coś innego niż wytyczne Trybunału czy założenia projektodawców. Pozdrawiam.

  7. Stanisław D. says:

    Czy posiadając odrębną własność lokalu, muszę się zgodzić na zmniejszenie balkonu, w wyniku prac remontowych elewacji?

  8. Magda says:

    Witam, mam pytanie jak to jest w przypadku kiedy spółdzielnia się zadłuży, a mam prowo własnościowe spółdzielcze, czy mogę stracić to mieszkanie?

  9. DarekBB says:

    Witam!
    Chcę wymienić grzejniki, w spółdzielczym lokalu własnościowym, z żeliwnych na stalowe/ aluminiowe.
    Dostałem zgodę ze Spółdzielni pod 2 warunkami, muszę zakupić grzejniki wyznaczonego producenta a ich wymianę ma dokonać również wyznaczony instalator. Grzejniki posiadają założone podajniki ciepła. Czy mając przekształcony lokal w odrębną własność mogę dokonać wymiany we własnym zakresie (oczywiście stosując grzejniki o zalecanych parametrach)? Czy C.O. jest częścią wspólną i w obu przypadkach muszę stosować się do wytycznych Spółdzielni?

    • lokator says:

      Instalacja centralnego ogrzewania jest częścią wspólną, a jej prawidłowe działanie wynika z projektu /ilość, parametry,nastawy grzejników/. Dlatego nie można robić sobie dowolnych zmian i opierać się na radach panów z Castoramy. Warunki podaje uprawniony pracownik spółdzielni, a podzielniki /nie podajniki/ spisuje administrator i zakłada je na nowych grzejnikach.

  10. Barbara says:

    Jak krok po kroku wygląda przekształcenie lokalu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z księga wieczystą w pełną własność. Jakie są konsekwencje takowego przekształcenia. Będę zmuszona sama opłacać podatek od gruntu osobiście, czy za pośrednictwem spółdzielni? Troszeczkę się z tym pogubiłam, wspomnę, iż wynajmuję mieszkanie i chciałabym amortyzować.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *