Kiedy spółdzielnia może pozbawić tytułu prawnego do lokalu.

Pozbawienia tytułu prawnego do lokalu może być jedyną możliwością odzyskania zaległości przypadających od lokatora.  Pozbawienie tytułu prawnego nazywane potocznie (raczej nieprawidłowo) „odzyskaniem lokalu” kształtuje się odmiennie dla poszczególnych praw do lokali.

I.Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Pozbawienie tego tytułu lokalu może nastąpić poprzez wygaszenie prawa w następującym trybie.
Zgodnie z art.11 ust. 1. usm spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w niniejszym rozdziale.

Spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z następujących przyczyn:
– jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

– jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat za 6 miesięcy.

W wypadku gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje małżonkom, spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu prawa, wobec jednego albo obojga małżonków.

Do uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy ustawy – Prawo spółdzielcze o uchwale o wykluczeniu członka ze spółdzielni.

Nie ma przy tym znaczenia, czy wszczęto egzekucję, czy też wystąpiono z pozwem o zapłatę. Istotne jest istnienie zwłoki z uiszczaniem opłat za 6 miesięcy w chwili podejmowania decyzji o wygaśnięciu prawa.

Powyższego trybu nie należy mylić z ustaniem członkostwa. Możliwe  jest bowiem  również, wygaśnięcie prawa lokatorskiego w wyniku ustania członkostwa poprzez wykluczenie lub wykreślenie członka.  W tym zakresie choć skutek będzie ten sam to uregulowania są odmienne. Należy tutaj zwrócić szczególną  uwagę na uregulowania statutowe.

II. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Pozbawienie członkostwa nie ma znaczenia dla tego tytułu do lokalu !

Zgodnie z art.  17 ze zn.10 usm w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.

Zgodnie natomiast z art.  16 ust.  1 uwl, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Pojęcie „Długotrwałe zaległości” nie zostało zdefiniowane, musi być zatem odnoszone do pewnej przeciętnej miary zaległości w opłatach. Istnienie zaległości nie oznacza, że spółdzielnia musi uzyskać nakaz zapłaty lub wyrok stwierdzający obowiązek zapłaty. Wystarczy wykazanie w tym postępowaniu zaistnienia długotrwałej zwłoki w zapłacie, która musi istnieć w dacie wyrokowania.

Uzyskanie sądowego tytułu wykonawczego w przedmiocie zapłaty (nakazu zapłaty lub wyroku zaopatrzonych w klauzulę wykonalności) pozwala na wszczęcie komorniczego postępowania egzekucyjnego, którego jedną z postaci może być egzekucja ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z zakończeniem w postaci sprzedaży licytacyjnej tego prawa. W takim przypadku wydaje się, iż nie będzie praktycznie wskazane występowanie z pozwem w trybie art.  17 ze zn. 10 usm.

III. Odrębna własność.

Pozbawienie członkostwa nie ma znaczenia dla tego tytułu do lokalu !

W przypadku odrębnej własności tryb postępowania uzależniony jest od sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

A) Zarząd powierzony zgodnie z art. 27 usm

Zastosowanie znajdzie cytowany wcześniej  art.  16 uwl. Przy czym, z żądaniem, o którym w nim mowa, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.

Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

B) Zarząd zgodnie z ustawą o własności lokali.

Podstawa będzie również cytowany wyżej art.  16 uwl.

Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Legitymację do wytoczenia powództwa posiada wspólnota mieszkaniowa, a upoważniony do jego wytoczenia jest organ zarządzający wspólnoty. Należy pamiętać, że we wspólnotach małych zarząd nieruchomością mogą sprawować sami właściciele (jednomyślnie) i to oni są wówczas organem uprawnionym do wytoczenia powództwa. Natomiast we wspólnotach posiadających zarząd (wybrany) lub zarządcę (któremu powierzono obowiązki w drodze umowy notarialnej) mogą one wystąpić z powództwem dopiero po uzyskaniu zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, gdyż omawiana czynność przekracza zakres zwykłego zarządu. Powództwo o wykluczenie właściciela ze wspólnoty może wytoczyć także prokurator, jeżeli uzna, że wymaga tego ochrona praw obywateli, praworządności albo interesu społecznego.

This entry was posted in Eksmisje, Obowiązki członków, Windykacja, Zarząd and tagged , , , , . Bookmark the permalink.

6 Responses to Kiedy spółdzielnia może pozbawić tytułu prawnego do lokalu.

  1. [url=http://prawniczek.blog.com/]prawniczek[/url] says:

    Bardzo dobry tekst, rzadko można spotkać tak merytoryczne, poprawne i wyczerpujące temat teksty. Brawo!

  2. Witam. Obowiązki są opisane, oraz konsekwencje ich niewypełniania. Proszę opisać jakie są prawa właścicieli lokali, nadal członków spółdzielni, po przekształceniu w odrębną własność do lokalu. Spółdzielnia sprawuje zarząd powierzony. Czy Zarząd może nadal bez zgody właścicieli wynajmować pomieszczenie wspólnego użytkowania tzw.wózkownię, rowerownię? Jesteśmy pozbawieni prawa do korzystania z tego pomieszczenia położonego w naszej nieruchomości.

  3. Laura says:

    Witam,
    Co można zrobić w sytuacji kiedy właściciel mieszkania posiadający spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu, udostępnia swoje mieszkanie innym osobom na podstawie umowy użyczenia, Osoby zamieszkujące ten lokal notorycznie zakłócają cisze nocną.Właściciel twierdzi iż nie może rozwiązać takiej umowy i tym się zasłania. Podejrzewam że nie chce wykazać dobrej woli, aby wypowiedzieć umowę.
    Interweniowałam w Spółdzielni mieszkaniowej w zasobach której jest nasz budynek i otrzymałam informację, że spółdzielnia jedynie może poprosić właściciela o wpłynięcie na osoby zamieszkujące ten lokal, ewentualnie cofnąć mu członkostwo i nic więcej.Ponadto parokrotne interwencje policyjne również nie pomogły. Składałam zeznania i tyle. Na sprawców wykroczenia nałożony został 1 mandat i sprawa została zamknięta. Przy kolejnej interwencji poproszę o skierowanie sprawy do sądu grodzkiego ale obawiam się że to tez nie pomoże.
    Czy mogę jeszcze coś zrobić, aby mieć możliwość korzystania z własnego mieszkania.
    Myślę nad założeniem sprawy właścicielowi mieszkania tylko nie wiem jak to zrobić formalnie jakie powinnam mieć dokumenty itd. Czy mogę dobadać się np. obniżenia czynszu w spółdzielni.
    Co mam jeszcze zrobić aby spać w nocy?
    Pozdrawiam Laura

    • Ryszard Stolarz says:

      Jest kilka ścieżek postępowania w takich przypadkach. Zadziałać powinien właściciel ale spółdzielnia też ma środki, które nawet opisywałem w starszych wpisach. Pani również ma możliwość wystąpienia do sądu z powództwa cywilnego. Niestety są to tematy zbyt obszerne aby rozwijać je w komentarzu do wpisu.

  4. Anna says:

    Witam,
    czy można skorzystać z Pana porady w problemie ze Spóldzielnią Mieszkaniową?
    Pozdrawiam

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *