Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz. 3 – zarząd nieruchomościami wspólnymi

Czas pędzi, ustawa została już opublikowana  w Dzienniku Ustaw 25.08.2017r. pod poz. Nr 1596 co oznacza, że wejdzie w życie 9 września 2017r. 

Dzisiaj zajmę się kwestią zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni.

Do tej pory temat ten rodził sporo problemów, doczekaliśmy się kilku sprzecznych orzeczeń Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego. Pisałem już o tym kilkakrotnie.  W ustawie była luka, która powodowała liczne spory na temat wpływu właścicieli lokali na zarządzanie, było nie było ich własnością. Orzecznictwo to raz uznawało, że górę bierze przepis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jako szczególny, przesądzający w tym przypadku o reżimie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to znowu twierdzono, że zgodnie z Kodeksem cywilnym wymagana jest jednomyślność właścicieli. Temat na pewno wymagał interwencji ustawodawcy i taką  nam zafundował w omawianej nowelizacji.

Co zatem zastaniemy budząc się rano 9 września ?

Zasadą będzie zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni  wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w ustawie o własności lokali.

Nadal będzie możliwość podjęcia uchwały o stosowaniu ustawy o własności lokali w sytuacji gdy wyodrębnionych będzie więcej niż połowa lokali, zmienił się natomiast nieco tryb podejmowania tej uchwały. Do tej pory stosowało się w tym celu odpowiednio jedynie niektóre przepisy ustawy o własności lokali (30 ust 1a, 31 i 32). W nowym stanie stosować należy wszystkie właściwe dla tego trybu przepisy tej ustawy, czyli również te o możliwości podejmowania uchwały, gdzie jednemu właścicielowi przysługuje jeden głos !

Do tej pory w przypadku wyodrębnienia wszystkich lokali reżim zarządu automatycznie wyznaczała ustawa o własności lokali – nieodwracalnie. Teraz będzie inaczej. Zasadą będzie wprawdzie zarząd w trybie ustawy o własności lokali ale Spółdzielnia po wyodrębnieniu ostatniego lokalu ma obowiązek zawiadomić o tym pisemnie wszystkich właścicieli, którzy z kolei w terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia ostatniego lokalu mogą podjąć większością udziałów uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje  się ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych a konkretnie jej art 27.

Największą zmianą jest jednak wskazanie w ustawie, że do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy art. 22 oraz 29 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali. Spodziewam się, że to właśnie ten przepis będzie sprawcą największego zamieszania a może nawet paraliżu działań niektórych spółdzielni.

Otóż ta drobna zmiana wprowadzająca stosowanie ww. dwóch artykułów wprowadza do zarządu wykonywanego przez spółdzielnię pojęcia zarządu zwykłego i czynności przekraczających zwykły zarząd.

Co najważniejsze do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Wskazać należy, że czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

– ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

– przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

– ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

–  zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

– ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd jest otwarty.

Będziemy mieli zatem do czynienia z pewnym rozdwojeniem. Zapewne powstanie cała masa problemów dotyczących chociażby zawierania umów, które np. wynegocjowano lub wyłoniono wykonawców w przetargu przed 9.09 a do zawarcia umowy dojdzie po tej dacie. Problemem będzie opracowanie sposobu działania przy podejmowaniu decyzji przekraczających zwykły zarząd. Najlepiej byłoby je przewidzieć i poddać pod głosowanie raz w roku wraz z planem gospodarczym, ale przecież wszystkiego przewidzieć się nie da.  Problemem będzie jak zorganizować to podejmowanie uchwał, co zrobić jeśli kilka „nieruchomości” zagłosuje za a kilka przeciw itd itd.

W mojej ocenie pomysł kompletnie oderwany od realiów. Zamiast dążyć do wprowadzania jednolitych i przejrzystych trybów podejmowania decyzji, będziemy mieli do czynienia z jakąś bliżej nieokreśloną hybrydą.  Aż ciśnie się na usta komentarz, cele były szczytne…. wyszło jak zawsze.

I pomyśleć, że z natury jestem optymistą 😉

This entry was posted in Bez kategorii, Ciekawostki, Nowości, Organy, Walne Zgromadzenie, Zarząd, zmiany w przepisach. Bookmark the permalink.

6 Responses to Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz. 3 – zarząd nieruchomościami wspólnymi

  1. Wojciech says:

    Największym problemem będzie jak zawsze chcieliśmy ale wyszło jak zawsze. Prezesi spółdzielni jak i wspólnot zawsze spadną na cztery łapy a my mieszkańcy będziemy płakać jak zawsze. Znowu będzie gadanie, że znowu żle a mogło być lepiej itp. – zobaczymy pożyjemy, znowu Krajowa Rada Spółdzielców się szykuje do ataku i powie a nie mówiliśmy, byście nas popierali to by tego nie było. – aż się nie chce nic mówić ani pisać.

  2. onufry says:

    Wydaje się, że art.22 UoWL przywołany w nowelizacji USM ma dotyczyć przede wszystkim sytuacji, w której wyodrębniona jest mniejszość. Tym samym to Spółdzielnia, a nie Spółdzielcy, głosują na zebraniu właścicieli. Spółdzielnia, która w praktyce ma większość i w związku z nowym brzmieniem ust.3 ma obowiązek w tym zakresie stosować przepisów o głosowaniu 1 właściciel = 1 głos. Co ciekawe jeśli zostanie przekroczony Rubikon 50% przez samodzielnych właścicieli, a nadal będzie zarządzać spółdzielnia to nie będzie można pojąć uchwały o głosowaniu 1 właściciel=1 głos. Żeby było jeszcze śmieszniej to do momentu wyodrębnienia się 6 lokali UoWL się nie stosuje, bo ona ma zastosowanie tylko dla wspólnot powyżej 7 członków. Czyli wtedy KC. Nawet jeżeli te 5 osób ma większość udziałów ?
    Jak traktuje się właściciela członka spółdzielni ? Czy na zebraniu ma obowiązek reprezentować siebie sam czy może, z mocy prawa ( bo należy do spółdzielni) reprezentuje go spółdzielnia ? Czy w tym drugim przypadku jednak musi być pełnomocnictwo ? Jeżeli tak to jakie ? Notarialne, by spółdzielnia dysponowała jego głosem zawsze i wszędzie ? Rodzajowe do konkretnej czynności ?
    Pani Staroń wszystko pięknie pokomplikowała.

    • Mirosław says:

      „Żeby było jeszcze śmieszniej to do momentu wyodrębnienia się 6 lokali UoWL się nie stosuje, bo ona ma zastosowanie tylko dla wspólnot powyżej 7 członków. Czyli wtedy KC. Nawet jeżeli te 5 osób ma większość udziałów ?”
      Nieprawda! W myśl artykułu 19, rozdziału 4, UoWL, przepisy rozdziału czwartego UoWL nie stosuje się: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych (-) nie jest większa niż siedem…”. Nie ma więc znaczenia ile już lokali zostało wyodrębnionych i nie ma znaczenia ilość członków wspólnoty, ponieważ już po wyodrębnieniu pierwszego lokalu, kiedy członków wspólnoty jest tylko dwóch (właściciel wyodrębnionego lokalu i właściciel pozostałych lokali), jeśli liczba wszystkich lokali w nieruchomości jest większa od siedmiu, do zarządzania częścią wspólną tej nieruchomości będą miały tam zastosowanie przepisy rozdziału 4, UoWL, a nie przepisy KC o współwłasności.

  3. onufry says:

    Panie Mecenasie,
    To jak to jest z tym „podwójnym” głosowaniem decyzji przekraczających zwykły zarząd ? Np. planu remontowego lub gospodarczego i wynikających z nich stawek eksploatacyjnej czy remontowej ? Czy Kowalski będący wyodrębnionym członkiem Spółdzielni, zasiadającym w jej RN może jako członek Rady zagłosować za przyjęciem np. stawki na fundusz remontowy w wysokości 20 zł/m2 na miesięc, po czym, na zebraniu właścicieli, jako Kowalski zagłosować przeciw ? Co w określonej sytuacji może prowadzić do odrzucenia stawek i, ewentualnie w konsekwencji, planu remontowego. Czy może jest jednak związany decyzją Spółdzielni lub przedstawiciel Spółdzielni głosuje za niego – patrz pełnomocnictwa, wg UoWL nie ma ograniczeń w liczbie pełnomocnictw przedstawianych przez jedną osobę ? Czy wobec takiej postawy Kowalskiego istnieją jakieś realne sankcje wobec niego ze strony Spółdzielni ?

  4. Grzegorz Zieliński says:

    Jedną z propozycji, którą przedstawiam na szkoleniach jest zorganizowanie jednego zebrania właścicieli dla całej spółdzielni. W takim przypadku decydują o przyjęciu uchwały udziały właścicieli całej spółdzielni, chyba że będzie, podjęta decyzja o przyjęciu uchwały głosami. Można też podjąć uchwałę nie na zebraniu, a poprzez indywidualne zbieranie głosów.

  5. Szymon says:

    Szanowny Panie,
    czy w zakres czynności przekraczających zarząd zwykły można zaliczyć, np. decyzję zarządu co do wymiany wodomierzy, ciepłomierzy, podzielników…? Są to urządzenia, które służą wszystkim, ale równocześnie także tylko właścicielom. Oczywiście zaraz pojawia się problem, co uważamy za nieruchomość wspólną? W przypadku wspólnot, to granica przebiega na zaworach, ale w przypadku spółdzielni nie jest to już tak oczywiste. Dodatkowo, zarządy podpisują umowy o rozliczanie zużycia: wody i ciepła. Czy takie umowy też wychodzą, lub nie, poza zakres zwykłego zarządu?

    Serdecznie Pana pozdrawiam.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *