Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz.5 – uwłaszczenie najemców

Kolejnym elementem wprowadzonym nowelizacją obowiązującą od 9 września br.  jest art. 48 usm w nowym brzmieniu, który to przepis przywraca możliwość uwłaszczania najemców.

Wyjątkowo przytoczę cały ten przepis  po to aby można było zrozumieć ile może spowodowań zamieszania:

Na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, jeżeli najemca był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia, spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu, po spełnieniu warunków o których niżej.”

Różnica ww. części normy do przepisu obowiązującego poprzednio polega na wyraźnym wskazaniu, że najemca był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia. Takiego wyraźnego zapisu do tej pory nie było co skutkowało rozciąganiem stosowania przepisu również na osoby, które zamieniały lokale lub na następców prawnych tych osób. Obecnie, przepis wydaje się jednoznaczny i nie dopuszcza takich zabiegów. Nie mniej jednak nie można wykluczyć, iż orzecznictwo dokona wykładni rozszerzającej. Z pewnością każdy przypadek będzie wymagał odrębnej szczegółowej analizy. Problemy powstaną zapewne w przypadku wstąpienia w stosunek najmu. Osoba, która wstąpiła w stosunek najmu jest najemcą ale już niekoniecznie była uprawniona do korzystania z lokalu w dniu przejęcia.

Warunkami uwłaszczenia są: spłata zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu oraz wpłata wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni.

Wkład określa się w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania:
a) wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku – jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie,
b) wynikającej z kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal w zakresie, w jakim koszty te nie zostały uwzględnione w świadczeniach wynikających z umowy najmu oraz wynikającej z poniesionych przez spółdzielnię kosztów w postępowaniu wieczystoksięgowym i kosztów wynagrodzenia notariusza związanych z zawarciem umowy nabycia budynku – jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie.

Kolejny problem wynika z użytego słowa nakłady. W obecnym stanie prawnym mowa o „nakładach” ogólnie. Nie będą to więc już nakłady konieczne, ale wszelkie nakłady na nieruchomość również te związane z utrzymaniem czystości, odśnieżaniem, utrzymaniem zieleni itp.

Wysokość ustalonego przez spółdzielnię wkładu budowlanego wnoszonego przez najemców nie może jednak przekraczać 5% aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokali zajmowanych przez tych najemców, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie.

Przypomnę, tak dla uświadomienia sobie skąd ta zmiana i przemyślenia i oceny czy jest to dobra zmiana, że Trybunał Konstytucyjny uchylił przepis  statuujący wymóg pokrycia kosztów nakładów koniecznych z uwagi na zbyt daleko idącą ingerencję ustawy w sferę własności prywatnej nie znajdującą konstytucyjnego uzasadnienia, co w ocenie sędziów Trybunału powoduje, iż spółdzielnia nie tylko została pozbawiona swobody w podjęciu decyzji o zbyciu własności lub o jej zachowaniu, o wyborze nabywcy, ale co najistotniejsze, spółdzielnie mieszkaniowe zostały pozbawione możliwości określenia świadczenia wzajemnego (ekwiwalentu pieniężnego) w zamian za przeniesioną własność lokalu mieszkalnego.

Brak jest przepisu na temat sposobu ustalania wartości rynkowej nie mniej jednak należy przyjąć, iż chodzi wartość rynkową, jaką definiuje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Stąd też konieczna będzie wycena przez biegłego rzeczoznawcę.

Zgodnie z nowym brzmieniem ww. przepisu „dawne” kaucje mieszkaniowe, podlegają zaliczeniu na poczet kosztów lub kwoty, o których mowa w ust. 1 przy czym wysokość kaucji mieszkaniowej waloryzuje się proporcjonalnie do wartości rynkowej lokalu.

Sporym mankamentem jest, że przepisy nie podają jak ustalić wartość rynkową porównawczą na dzień wpłacenia kaucji. Rzeczoznawcy raczej nie będą w stanie takiej wartości wyliczyć.  Pozostaje wystąpienie do GUS o wskazanie średnich cen nieruchomości we wskazanym okresie. Jednakże taki zabieg całkowicie zakrzywia ostateczny wynik waloryzacji.

Podsumowując, niekonstytucyjne nakłady konieczne zastąpiono niesprecyzowanymi nakładami ograniczonymi do 5% wartości rynkowej lokalu a wartość rynkowa do wyliczenia waloryzacji kaucji pozostaje wielką niewiadomą.

This entry was posted in Bez kategorii, Ciekawostki, Nowości, Uwłaszczenie, zmiany w przepisach and tagged , , , , , , . Bookmark the permalink.

5 Responses to Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cz.5 – uwłaszczenie najemców

  1. Magda says:

    Są różne interpretacje dotyczące zwrotu bądź nie wniesionych przez członków udziałów. Prośba o wyjaśnienie tego tematu.
    Dziękuje

  2. Marcus says:

    Pan mecenas Stolarz akurat DOSKONALE WIE jak wylicza się wielkość zwrotu kaucji mieszkaniowej na przykladzie przegranych procesów w tej sprawie przez ………..

    • Ryszard Stolarz says:

      Witam. Osoba, która to pisze też zapewne doskonale wie, że sprawy były różne, różne były dowody i różne rozstrzygnięcia Sądów. Gdyby tak nie było nie dochodziłoby do zawierania licznych ugód pozasądowych, gdzie każdy czynił jakieś ustępstwa nie będąc pewien na 100% swoich racji. Natomiast teraz mamy nowy stan prawny, który niestety sprawę mocno skomplikował.

  3. Megabajt2017 says:

    Postkomunistyczne spółdzielnie mieszkaniowe typu moloch to kompletna patologia. Straciłem nieco czasu w tym wcieleniu ale poznałem mechanizmy tej patologii. Gdy piszę pismo do Prezesa pismo typu skarga,,,,nie otrzymuję żadnej odpowiedzi lub odpowiedź jest pokrętna. Gdy piszę skargę do Rady Nadzorczej, skargę otrzymuje Prezes który ją ocenzurowuje i nie trafia pod obrady Rady Nadzorczej. Jeśli naciskam Prezesa i ponaglam go przy pomocy skargi skierowanej do Prokuratury Prezes daje skargę do swojego pracownika, który odpisuje w imieniu Rady Nadzorczej Członek RN ją podpisuje – najczęściej są to kompletne bzdury świadczące że administracja nie bywa na obiekcie. Tym sposobem możemy pisać do Prezesa lat 20 i żadne mechanizmy pozytywne nie powstaną. Najlepiej olać spółdzielnię i założyć jednak wspólnotę. Nie będzie łatwiej ale nie będzie się utrzymywać pajaca jego kumpli oraz słupową Radę Nadzorczą

  4. jaga says:

    Proszę o odpowiedź, czy jest jakieś wyjście umożliwiające uwłaszczenie dla najemców lokali mieszkalnych w blokach budowanych przez spółdzielnię, którzy umowę najmu zawierali bedąc w stosunku pracy ze spółdzielnią. Mąż pracował jako konserwator a w wynajmowanym mieszkaniu mieszkam już 29 lat.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *